מילון מונחים – נדלן
- אישור עקרוני: אישור ראשוני ובלתי מחייב המקנה מושג על גובה ההלוואה שניתן לקבל.
- ביטוח: אמצעי להבטחת תשלום פיצויים על ידי גוף כלשהוא במקרה אסון כגון: אובדן רכוש בשל גניבה/שריפה ואובדן חיים. הביטוח מתאפשר על ידי הפקדת כספים למבטח, המשמשים לפיצוי הנפגע בעת האסון.
- ביטול מישכון: פעולת הודעה של הבנק לרשם המשכונות על מחיקת מישכון הזכויות של הלווה בנכס, וזאת לאחר שהלווה עמד בכל התחייבויותיו כלפי הבנק וסילק את ההלוואה, או רשם משכנתא בלשכת רישום המקרקעין.
- בעלות: הזכות להחזיק בנכס מקרקעין, להשתמש בו ולבצע כל עסקה או פעולה משפטית המותרת בחוק.
- גרירת משכנתא: החלפת הנכס המשועבד לבנק כבטוחה להלוואה, בנכס אחר שישועבד לטובת הבנק.
- דמי מפתח: תשלום חד פעמי, המהווה חלק קטן ממחיר הנכס, המשולם בעת רכישת זכויות בנכס.
- דמי רישום משכון: אגרה הנקבעת ע"י משרד המשפטים לרישום המשכון ברשם המשכונות.
- הודעת מישכון: הודעה חתומה ע"י בעל הזכויות בנכס, שהבנק מעביר לרשם המשכונות, ובה נאמר שבעל הזכויות בנכס ממשכן את זכויותיו בנכס הנקוב בהודעה ולתקופה הנקובה בהודעה, לטובת הנושה (הבנק), ומבקש מהרשם לבצע רישום בהתאם. הודעה זו נחתמת כבטוחה להלוואה ומאפשרת לבנק זכות לממש את הנכס, אם וכאשר הלווה לא יעמוד בהתחייבויותיו.
- הלוואה עומדת: הלוואה שהלווה אינו מחויב בתשלומים בגינה לתקופה מוגדרת מראש.
- הלוואת גישור: הלוואה לתקופה קצרה יחסית (כשנתיים), המיועדת לגשר על הפער בין מועד התקבולים ממכירת דירה לבין מועד התשלומים על רכישת דירה חדשה.
- הלוואת זכאות: הלוואה הניתנת מכספי תקציב המדינה, שתנאיה נקבעים על ידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. ההלוואה ניתנת על פי תעודת זכאות שמנפיק משרד הבינוי והשיכון ובה פירוט היקף הזכאות ותנאיה.
- הסבת ביטוח: שיעבוד זכויותיו של לווה, שבוטח שלא באמצעות הבנק, לטובת הבנק.
- הסרת שיעבוד: מחיקת רישום שיעבוד על נכס, שהיה רשום לטובת הבנק, לאחר סילוק ההלוואה שהנכס שימש לה כבטוחה.
- הערת אזהרה: רישום בספרי המקרקעין (ראה טאבו), שנועד לציין כי בקרקע מסוימת או בנכס מקרקעין (דירה, משרד וכו`) בוצעה עסקת מקרקעין שאיננה מאפשרת ביצוע עסקאות נוספות, אלא בהסכמת יוזם רישום ההערה.
- זיכרון דברים: – הסכם מיקדמי בכתב אשר נחתם בין צדדים לעסקת מקרקעין עד לחתימת חוזה מפורט ביניהם, וכל עוד לא נחתם החוזה יש לו תוקף מחייב לכל דבר ועניין.
- חכירה: שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים ( ראה שכירות).
- חכירה לדורות: שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים (ראה שכירות).
- טאבו: לישכת רישום המקרקעין, בה רשומים פרטי המקרקעין בישראל והזכויות בהם.
- טופס מש"ח: טופס שבאמצעותו נדרשים צדדים לעיסקת מקרקעין לדווח על העיסקה לשלטונות מס שבח מקרקעין תוך פרק זמן הקבוע בחוק.
- כושר החזר: מידת יכולתו של לווה לעמוד בסכום ההחזר החודשי של ההלוואה, לאורך זמן, כנגזרת מסך כל הכנסותיו הפנויות ואומדן הוצאותיו השוטפות.
- לוח שפיצר: לוח סילוקין בשיטת הקו הישר, המעריך את סכום ההחזר החודשי הקבוע.
- מדד המחירים לצרכן: מדד המשקף את השינויים החודשיים של עליית מחירי מצרכים ושרותים המהווה סל צריכה של משפחה ממוצעת. מדד המחירים לצרכן מתפרסם ב – 15 לחודש.
- מדד הדיור: מדד המשקף את השתנות המחירים הענף הדיור.
- מט"ח: מטבע חוץ, מטבע המונפק על ידי מדינה זרה.
- מימוש נכס: מכירת נכס המשועבד לטובת הבנק לשם פירעון חובו של הלווה.
- מס מכירה: מס המוטל על מכירת זכות במקרקעין ומחושב כאחוז מסויים ממחיר העסקה. דירת מגורים הפטורה מתשלום מס שבח פטורה גם מתשלום מס זה.
- מס רכישה: מס המוטל על הרוכש זכות במקרקעין.
- מס שבח: מס המוטל על רווח הוני שנצמח מעליית ערך הנכס בין מועד הרכישה לבין מועד המכירה, ומשולם בעת המכירה. (כאשר הדירה משמשת למגורים חל פטור מתשלום מס זה)
- "פרי פסו": פירושו "דרגה שווה". שיעבוד המקרקעין למספר נושים. השיעבוד יכול להיעשות בדרגות שונות ושוות. אם נרשמה משכנתא ראשונה לבנק א' ומשכנתא בדרגה שנייה לבנק ב' – יפרע בנק א' ראשון את חובו ממימוש הנכס ורק אח"כ יפרע גם בנק ב' את חובו מהסכום שנותר, אם נרשמה משכנתא בדרגה שווה לשני הבנקים – אזי שניהם יפרעו ביחד את החוב ממימוש הנכס, בהתאם לסכום המימון שנתנו.
- מקרקעין: קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע זולת מחוברים הניתנים להפרדה .
- משכנתא: שיעבוד של נכס מקרקעין שנעשה ע"י בעל הזכויות במקרקעין לטובת הבנק, כבטוחה לקבלת הלוואה.
- ריבית: התשלום הכספי שמשלם הלווה למלווה עבור מתן הרשות להשתמש בכספו לתקופת זמן מוגדרת.
- ריבית אפקטיבית: שיעור הריבית השנתי, המביא בחשבון גם את הריבית דריבית המתווספת בתקופת ההלוואה.
- ריבית דריבית: ריבית מצטברת, ריבית נדחית על פני זמן ואינה משולמת באופן שוטף, אלא מצורפת להלוואה המקורית לצורך חישוב יתרת ההלוואה לאותה נקודת זמן.
- ריבית פריים: הריבית הנקבעת אחת לחודש על ידי בנק ישראל. ריבית זו הינה הריבית הבסיסית לאשראי לא צמוד.נגיד בנק ישראל מודיע על שיעור הריבית ביום שני הקודם ליום חמישי האחרון בחודש, ורק ביום חמישי נכנס השינוי לתוקף.
- רשם מקרקעין: המופקד על לשכת רישום המקרקעין במשרד המשפטים, שתפקידה לנהל רישום זכויות, בעלות, חכירה ושיעבודים במקרקעין, מידע זה עומד על ידה לרשות הציבור.
- שכירות: זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות.
- שטר-מכר: מסמך המעיד על ביצוע עיסקה של מכירת זכות בעלות בנכס מקרקעין, הנחתם על ידי הצדדים לעיסקה ומשמש אסמכתא לרישום הזכויות על שם הבעלים החדש בלשכת רישום המקרקעין.
- פרמיה: תשלום חודשי/שנתי המשולם בתמורה לקבלת כיסוי ביטחי המעוגן בפוליסה. פירוש נוסף – סכום כסף או שווה כסף הניתן כתוספת על הערך הנקוב של מניה
פירוש נוסף – סכום כסף או שווה כסף הניתן כתוספת על הערך הנקוב של מניה לדוגמא אם יש לנו מניה המניבה תשואה של 2% מהערך הנקוב שלה, הפרמיה תהיה הערך הכספי של שני האחוזים הללו - פרומיל: אחד לאלף, אלפית האחוז. הפרומיל משמש עזר לחישוב התשלום הביטוחי (פרמיה). לדוגמא – כיום מחושב התשלום השנתי של ביטוח הנכס לפי 2.1 פרומיל מסכום הביטוח (פחות או יותר), כלומר, אם ניקח את סכום הביטוח ונכפיל אותו ב- 0.0021 נקבל את התשלום השנתי
- הערת אזהרה: ניתן להסביר את המושג הערת אזהרה לפי המטרות שלה.
לרישום הערת אזהרה יש מספר מטרות:
אחת: להזהיר ולהודיע לכל העולם שבמקרקעין המסויימים אשר בהם נרשמה הערת אזהרה בפנקס המקרקעין, קיימת כבר התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עיסקה (או להימנע מלעשות בהם עיסקה), כגון: מכר דירה, מכר מגרש, התחייבות לרישות משכנתא לטובת בנק וכו'. לכן, כל מי שמעונין להתקשר בעסקת מקרקעין ומצא שרשומה הערת אזהרה, טוב יעשה אם יברר תחילה את תוכנה על ידי עיון במסמך ששימש יסוד לרישומה של ההערה.
שניה: למנוע מבעל מקרקעין שהתחייב לעשות עיסקה עם קונה א' לעשות, לאחר מכן, עיסקה סותרת (השאלה מהי עיסקה סותרת היא שאלה בפני עצמה שלא כאן המקום לדון בה) באותם מקרקעין עם קונה ב'. רישומה של הערת אזהרה לטובת קונה א' מעניקה לו את הבטחון שרשם המקרקעין לא יאשר עיסקה סותרת עם אדם אחר ללא הסכמתו הפוזיטיבית של א', או ללא צו של בית המשפט.
שלישית: להגן על הקונה מפני עיקול, פשיטת רגל, או פירוקו של בעל המקרקעין (במקרה של תאגיד).
בפועל יש מיגוון רחב של הערות, חלקן על פי חוק המקרקעין, וחלקן לפי חוקים אחרים, כגון: הערה על הצורך בהסכמת צד שלישי לעשיית עסקה, הערה על הגבלת כשרות, הערה על ביטול הרשאה/יפוי כח, הערה על קיום נאמנות, ועוד ועוד.
