חדשות ועדכוני נדלן

כתבות, מאמרים ועדכונים חמים מתחום הנדלן

לפני ההחלטה על קניית דירה – מדריך לרכישת דירה

ההחלטה לרכוש דירה מלווה בהתלבטויות רבות. מאחר שקניית דירה עולה לכם כעשר שנות עבודה, אולי חשבתם כי עדיף להמשיך להתגורר בשכירות.ממחקרים רבים על כדאיות שכירת דירה בארץ לעומת קניית דירה עולה, שבניגוד לארצות רבות, בישראל משתלם יותר לקנות דירה מאשר להתגורר בשכירות. הסיבות הן ברורות; גם אם ההתחייבויות הכרוכות בקניית הדירה הן גבוהות, בסופו של דבר, לאחר הטרדות הרבות ולאחר תשלומי המשכנתא, תהיו בעלי נכס משלכם.לאחר ששקלתם והגעתם למסקנה כי אתם מעונינים לרכוש דירה, אתם עומדים לפני מספר החלטות קשות, שבסופן תבחרו בדירה המתאימה ביותר לצרכים שלכם, ולא פחות חשוב- מתאימה ליכולת שלכם.בחירת הסביבה שבה תרצו לגור.לסביבה שבה תבחרו לגור תהיה השפעה רבה על איכות חייכם. יש להניח, שתשקלו אפשרות לגור בבית מרווח, אך ייתכן שאז תיאלצו להתרחק ממקום העבודה. כמו כן, תצטרכו לבחון אם אתם מעונינים לגור בעיר או ביישוב קטן.

ההחלטה צריכה להיעשות עכשיו, לפני שתתחילו להתלבט לגבי הפרטים בדירה. קחו את המשפחה לסיורים בפרויקטים לבנייה ובאזורי מגורים שלא הכרתם עד כה. התייעצו עם חברים, בדקו את המודעות המתפרסמות בעיתונים ובאמצעי התקשורת השונים. חשבו תוך כדי בדיקה גם על צרכי הילדים. בדקו גם את נושא הניידות: את קווי האוטובוס ואולי גם אפשרות לקניית מכונית נוספת.

בחירת הדירה.

החלטתם מהי הסביבה שבה הייתם רוצים להתגורר. ערכתם גם חיפושים באזור המועדף, ונראה לכם שדירה אחת תתאים לכם בדיוק. עכשיו הזמן לערוך מחקר קטן: הקדישו זמן לבדיקת מיקום הדירה בסביבה וכן מיקומה בבניין. עשו בדיקה מהירה מיהו מוכר הדירה, מיהם האדריכלים שתכננו אותה, מיהו הקבלן.

בדיקת התכניות העתידיות של האזור.

קודם כל יש לבדוק את הסביבה הקרובה של הדירה שבחרתם. ערכו מספר טיולים רגליים בשעות שונות של היום בסמוך לאזור שבו היא ממוקמת. אם שלד הבניין כבר מוכן או שהבניין כבר בנוי, הביטו דרך כל חלונות הדירה ובחנו את הסביבה הסמוכה לבניין: אם בסמוך לדירה ממוקם בית-ספר, או אם בקרבת הבניין שבו נמצאת הדירה יש בניין רב-קומות. אם בקרבת הדירה עומד מגרש ריק, יש לבדוק את ייעודו. אם יוקם שם גן ציבורי- הנאתכם מובטחת, אבל אם יבנה בשטחו מרכז קניות ובילוי גדול, יש סיכוי שהדבר לא יסב לכם נחת. לכן כדאי כבר בשלב מוקדם זה לפנות למשרד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, המצוי בכל רשות מקומית, ולבדוק את התכניות הנוכחיות של האזור ובייחוד את התכניות העתידיות. את הבירור תוכלו לעשות בעצמכם, אך א אתם חוששים שלא תבינו את התכניות- פנו לאדריכל או למהנדס בניין המתמצא בתכניות מעין אלו, ובקשו ממנו שיבדוק את התכניות אתכם.

מצב הדירה בהתאם למיקומה בבניין.

בחירת מיקום הדירה בבניין תשפיע על נוחות המגורים שלכם. היתרון בדירה בקומה הראשונה הוא, כמובן, שנוח להגיע אליה, אבל הקרבה לרחוב היא חיסרון. אם בחרתם בדירה המצויה בקומה גבוהה של בניין רב-קומות, ודאו שיש בבניין מעלית. בדקו את נושא אינטימיות המגורים בדירה. בדקו גם את הקרבה של הדירה לבניין הסמוך; אם הוא קרוב מדי, ייתכן שהדבר יפריע לכם. בעניין מיקום הדירה יש חשיבות גם לפרטים נוספים. כמה מהנושאים החשובים שכדאי שתבדקו הם מטרדי רעש, בעיות רטיבות ומיגון:

מטרדי רעש- מטרד זה קשור במיקום הדירה בבניין. אם הדירה שבחרתם ממוקמת בקומת הקרקע או בקומה ראשונה של מבנה רב-קומות, סביר להניח שבסמוך לה מצויים חדרי המכונות והמשאבות. מכונות אלה גורמות מטרדי רעש לדירות הסמוכות, ויש לבדוק אם נעשה בידוד לחדרים. אם המבנה עדיין לא הוקם, תוכלו לוודא פרט זה על פי תכניות שיספק לכם המוכר או הקבלן. יש לוודא, שהתקנת הבידוד תרשם כחלק מתנאי עסקת המכירה.

אם הבניין כבר קיים, בקשו להיות נוכחים בדירה ולשמוע את פעולת המכונות, כדי לוודא שלא קיים מטרד רעש. ובכל אופן, אם עדיין אינכם בטוחים ברמת הבידוד. הזמינו מהנדס בניין שיבדוק את הנושא.

מטרדי רעש בקומות הראשונות עלולים להיגרם אף מעסקים הממוקמים בבניין. לכן, בקרו בדירה בשעות שונות של היום, עקבו אחר הפעילויות השונות בסמוך לדירתכם כדי לקבל מידע חיוני על איכות המגורים בדירה.

רטיבות- גם לאיטום הדירות מרטיבות יש חשיבות רבה. בקומה העליונה הסכנה היא שהגג לא יהיה אטום מספיק, ובקומת הקרקע יכולה להיות בעיה אם לא נעשה איטום מתאים באזורי הדירה הסמוכים לקרקע. אם הדירה חדשה לא תוכלו לבדוק עניין זה, משום שאי אפשר להבחין בליקויי רטיבות לפני הגשמים, אבל כבר כעת בררו את רמת האיטום של הגג ושל קומת הקרקע. בקשו מהמוכר שיאשר לכם את הדבר בכתב, ופנו עם הנתונים למהנדס בניין המומחה לנושאי איטום ובידוד ואינו קשור לעסקה. המומחה יוכל לייעץ לכם בדבר האיטום באופן הטוב ביותר.

מיגון הדירה- בבניין שיש בו מדרגות עד לגג, אמורים להיות תריסי מיגון או סורגים לפתחי החלונות גם בקומה הראשונה וגם בקומה העליונה. אם לא הותקנו אמצעי מיגון אלה, דרשו אותם כבר עכשיו כתנאי לביצוע העסקה.

נוסף על הסורגים ודאו שלדלתות יש נעילה כפולה עם עוקצים המוחדרים אל בתי המתכת שבמשקוף. חובה על הקבלן להתקין דלתות כאלה.

המוכר

מי מוכר לכם את הדירה? יש כמה אפשרויות: חברה פרטית, חברה ציבורית וחברה ממשלתית. החברות הפרטיות והציבוריות בונות את הדירות וגם עוסקות במכירתן. החברות הממשלתיות בדרך כלל רוכשות דירות מהחברות הבונות ומוכרות אותן.

ייתכן גם שהמוכר הוא מתווך, המוכר את הדירה עבור החברה ששכרה את שרותיו. המתווך ימכור לכם את הדירה תמורת דמי תיווך שאתם תידרשו לשלם. לעיתים גם החברה משלמת למתווך על שרותיו.

חשוב מאד לברר עם מי עושים את העסקה, כדי לדעת אם תשלמו גם דמי תיווך במסגרת עסקת הבנייה, אבל לא רק משום כך. חשוב שתכירו את המוכר כדי שלא תקנו "חתול בשק". הכלל הוא, שככל שהחברה המוכרת או המוכר הם בעלי חוסן כלכלי רב יותר- בטחון הקונה מובטח יותר. לכן לחברות ממשלתיות יש עדיפות בעניין זה על החברות הפרטיות.

יש להבחין, אפוא, אם המוכר הוא החברה הבונה או הקבלן הבונה, או שהמוכר הוא מתווך או חברה ממשלתית. כמו כן עשו אבחנה מדויקת:

– אם הקבלן שבנה את הדירה הוא גם המוכר.

– אם המוכר, בין שבמקצועו הוא קבלן בניין ובין שאינו כזה, הוא רק המוכר, שאת הבנייה הוא מוסר לקבלן אחר.

הקבלן

מיהו באמת הקבלן שבנה את הדירה?

יש מספר אפשרויות לתפקידו של הקבלן בבנייה. כל תפקיד גורם למעורבות אחרת של הקבלן במכירה. האפשרויות הן:

– קבלן בניין עצמאי יחיד.

– מספר קבלנים השותפים בשותפות לא רשומה.

– מספר קבלנים השותפים בשותפות רשומה.

– חברה קבלנית – פרטית או ציבורית.

אם הקבלן הבונה אינו מוכר, יש לברר עם המוכר מי הוא הקבלן הבונה ולדרוש מידע מלא אודותיו. המידע יכלול פרטים על בנינים אחרים שבנה בעבר ועל רמת הבנייה שלהם. כמו כן יש לברר אם הקבלן רשום כקבלן מורשה אצל "רשם הקבלנים", מוסד הכפוף למשרד הבינוי והשיכון והמאשר את רישומם של הקבלנים על פי הקריטריונים הקבועים בחוק.

השוואת מחירים

לא רק איכות העבודה של הקבלן חשובה. בפרויקטים שבהם אפשר לבחור בין מספר קבלנים, חשוב לעשות סקר בין הקבלנים לגבי מחיר הדירות. קרה לא אחת, שדיירים קנו דירות במחיר גבוה יותר אצל קבלן הנחשב לקבלן טוב ואמין, ובדיעבד התברר, שקבלן זה מסר את העבודה לקבלן אחר שבונה באופן עצמאי באותו אתר ומוכר את אותן דירות במחירים זולים יותר באופן משמעותי. במקרים מעין אלה, גם בהעברת הזכויות נגרמה לקונים עגמת נפש רבה, אין להם אפשרות לקבל פיצוי, משום שלא נעשתה חריגה מההסכם.

עצה: על הקונה להכיר את המעורבים בבניית הדירות ובמכירתן: המתווך (אם ישנו), המוכר, הקבלן הבונה, מהנדס הבניין, האדריכל והמפקח האחראי שהבנייה תעשה על פי התקנות- לכל אלה יש השפעה על רמת הבנייה של הדירה ועל הקנייה. חשוב לבדוק את אמינותם וטיבם, ומומלץ אף לשמור את פרטיהם (שם, כתובת, מספר טלפון). מידע זה יהיה בעל ערך רב אם תתעורר בעיה כלשהי. בירור מהיר, מי מבעלי תפקידים אלו אחראי לבעיה, ופניה אליו בהקדם- יקלו על פתרונה המהיר. גם אם לא תיפתר הבעיה ויוערמו עליכם קשיים, יש ערך רב לפרטים על המעורבים בבנייה.

מצב הדירה מבחינה חוקית

אתם לא רק קונים דירה; בעסקת הקנייה כלולה גם הקרקע. מבחינת הרישום, יש כמה מצבים אפשריים של הקרקע והדירה. בררו זאת כעת, לפני סגירת העסקה.

מי בעל הקרקע?

כדי לדעת מה מצב הרישום של הקרקע, יש לבדוק על שם מי רשומה הדירה בטאבו. ברוב המקרים הדירה רשומה על שם המוכר או הקבלן. הרישום בטאבו הוא הקובע מיהם הבעלים החוקיים של הקרקע. מידע על כך מרוכז בדף רישום המכונה גם "נסח", ואפשר לקבל העתק שלו תמורת תשלום זעום בפנייה למשרד רישום מקרקעין, הנמצא בכל עיר.


מידע חיוני על הדירה

בדף הרישום יש מידע לא רק על זהותו של בעל הקרקע, אלא גם פרטים חשובים ביותר על מצב הדירה מבחינה חוקית: כלומר, נרשמים בו שעבודים, עיקולים והערות אזהרה. מידע זה יש לברר מראש, כדי לא להיקלע לקשיים בהעברת הדירה בטאבו על שמכם. יש מקרים שבהם הקרקע רשומה על שם מי שמכר את הקרקע לקבלן או למוכר. ממצב זה יש להיזהר, משום שייתכן שהמוכר הראשון, שמכר את הקרקע לקבלן או למוכר הדירות, הוא האמור להעביר את הדירה על שמכם בטאבו, ואין לדעת אילו דרישות הוא יחליט לדרוש מכם בשל עמדת כוח זו, כתנאי מוקדם להעברה. לכן, כדאי לבדוק את כל הסיכונים האפשריים, וכמובן לעמוד גם על טיבו של המוכר הראשון וכל המעורבים האחרים. את הבדיקה כדאי שיעשה עורך הדין שלכם.

מצב הטאבו

אם החלטתם באופן עקרוני, שאתם מעונינים ברכישת הדירה, בדקו את מצב הטאבו עם עורך דין. יש להניח שלא תכירו את המושגים השונים הנרשמים בטאבו, ולכן, כדאי שתקבלו הסבר מעורך הדין. אם יש בעיות ברישום הדירה, שתפו אותו בהתלבטויות לגבי המשך העסקה ושמעו לעצתו, שכן הוא מכיר את הבעיות והסיכונים, ועצתו חשובה ביותר.

הערת אזהרה ההעברה בטאבו היא הליך משפטי, שתחילתו בעסקת רכישת הדירה. עם זאת יש לזכור שאם אתם קונים דירה חדשה בבניין שנמצא בשלבי בנייה, את ההעברה בטאבו אי אפשר יהיה לעשות לפני גמר שלב השלד של הבניין, כלומר, השלב שהיסודות, העמודים, הקירות, והתקרות של המבנה כבר הושלמו. עד לשלב זה אפשר, ואף מקובל, להסתפק בהערת אזהרה, שמשמעותה שהדירה תועבר בטאבו בשלמותה עם סיום שלב גמר השלד.

ייתכן, שבעת בדיקת הנסח תמצאו שכבר נרשמו בו הערות אזהרה. יש לבדוק מיהם בעלי הזכויות בקרקע ומה טיבן של זכויות אלו, שבגינן נרשמו הערות האזהרה.

שעבודים ועיקולים

יש מקרים שבהם הקרקע שעליה תבנה הדירה משועבדת או מעוקלת לטובת בנק או לטובת גורם פרטי. הסיבה לכך היא חובות שחייב הקבלן או בעל הקרקע. הקרקע משועבדת או מעוקלת עד שיוסדרו החובות. אפשר לקיים את העסקה גם במצב עדין זה, אבל יש לנקוט זהירות רבה. בררו מהו מקור החוב. מידע זה יעזור לעורך הדין שלכם להחליט אם יש סיכון בקיום העסקה או לא. בכל מקרה, אם המוכר הוא קבלן או בעל קרקע פרטי, יש להניח שמצבו הכלכלי יהיה מעורפל, ודבר זה צריך בהחלט להשפיע על החלטתכם לבטל את העסקה.

אם בכל זאת הגעתם למסקנה שאין חשש לקיום העסקה, חשוב שתהיו ערים לכך שתהליך הרכישה יימשך, מטבע הדברים, זמן רב יותר מהמקובל ויהיה תלוי בגורמים רבים, ביניהם בהתארכות זמן הבנייה.

עצה: הנוגע לשעבודים והערות אזהרה, אפשר לנשום לרווחה אם הם נעשו רק לטובת דיירים אחרים שרכשו דירות בבניין. אבל יש לבדוק בקפידה את העיקולים וכן את השעבודים והערות האזהרה שאינם לטובת הדיירים.

מתוך הספר "קונים דירה- המדריך השלם לרכישת דירה"

מאת ד"ר אינג' אברהם בן עזרא

לקניית הספר לחץ כאן