Прежде чем решиться на покупку квартиры - Руководство по покупке квартиры

Решение о покупке квартиры сопровождается множеством раздумий. Поскольку покупка квартиры обходится вам примерно в десять лет работы, вы, возможно, решили, что лучше продолжать снимать жилье. Из многочисленных исследований о целесообразности аренды квартиры в стране по сравнению с покупкой квартиры по возрастающей, следует, что, в отличие от многих стран, в Израиле выгоднее покупать квартиру, чем снимать. Причины понятны; даже если обязательства, связанные с покупкой квартиры, высоки, в конечном итоге, после многочисленных хлопот и после выплат по ипотеке, у вас появится собственная недвижимость.После размышлений и прихода к выводу, что вы хотите приобрести квартиру, вам предстоит принять ряд непростых решений, из которых вы в итоге выберете квартиру, максимально соответствующую вашим потребностям, и что не менее важно - соответствующую вашим возможностям.Выбор среды, в которой вы хотите жить.Окружающая среда, которую вы выберете для проживания, окажет большое влияние на качество вашей жизни. Предположительно, вы рассмотрите возможность проживания в просторном доме, но тогда вам, возможно, придется удалиться от места работы. Вам также нужно будет подумать, хотите ли вы жить в небольшом городе или поселке.

Решение должно быть принято сейчас, до того, как вы начнете обсуждать детали квартиры. Возьмите семью на экскурсии по строительным объектам и жилым районам, с которыми вы до сих пор не были знакомы. Посоветуйтесь с друзьями, изучите объявления, которые публикуются в различных газетах и СМИ. Учитывайте также потребности детей. Также проверьте вопрос мобильности: автобусные маршруты и, возможно, возможность покупки еще одного автомобиля.

Выбор квартиры.

Вы решили, в какой обстановке хотели бы жить. Вы также поискали подходящий район и убедились, что одна квартира вам точно подойдет. Теперь самое время провести небольшое исследование: найдите время, чтобы проверить расположение квартиры в районе, а также ее местоположение в здании. Наведите справки о том, кто продает квартиру, кто архитекторы, которые ее проектировали, кто подрядчик.

Проверка планов на будущее.

Прежде всего, проверьте ближайшие окрестности выбранной вами квартиры. Совершите несколько пеших прогулок в разное время суток рядом с районом, в котором она расположена. Если каркас здания уже готов или здание уже построено, загляните во все окна квартиры и осмотрите окрестности здания: не находится ли рядом с квартирой школа, или если рядом с домом, где расположена квартира, есть многоэтажное здание. Если рядом с квартирой есть пустой участок, проверьте его назначение. Если там возведен сквер - удовольствие вам гарантировано, а вот если на его территории построен крупный торгово-развлекательный центр, есть вероятность, что это вас не устроит. Поэтому уже на ранней стадии стоит обратиться в местное отделение комитета по планированию и строительству, которое есть в каждом органе местного самоуправления, и ознакомиться с текущими и особенно перспективными планами района. Вы можете сделать запрос самостоятельно, но боитесь, что не разберетесь в планах, - обратитесь к архитектору или инженеру-строителю, который хорошо разбирается в таких планах, и попросите его проверить планы вместе с вами.

Состояние квартиры в зависимости от ее расположения в здании.

От выбора расположения квартиры в здании зависит комфорт вашего проживания. Преимущество квартиры на первом этаже, конечно, в том, что до нее удобно добираться, но близость к улице является недостатком. Если вы выбираете квартиру в многоэтажном доме, убедитесь, что в здании есть лифт. Проверьте тему интимности квартиры. Также проверьте близость квартиры к соседнему зданию: если оно расположено слишком близко, это может вас беспокоить. Важны и другие детали, касающиеся расположения квартиры. Некоторые из важных вопросов, на которые вам следует обратить внимание, - это шумовые помехи, проблемы с влажностью и защита:

Шумовой дискомфорт - Этот дискомфорт связан с расположением квартиры в здании. Если выбранная вами квартира находится на первом или втором этаже многоэтажного дома, то, скорее всего, рядом с ней расположены машинные отделения и насосы. Эти машины создают шумовой дискомфорт в соседних квартирах, поэтому необходимо проверить наличие изоляции для этих помещений. Если строение еще не возведено, вы можете проверить эту деталь по планам, предоставленным продавцом или подрядчиком. Убедитесь, что установка изоляции зафиксирована в условиях сделки купли-продажи.

Если здание уже существует, попросите присутствовать в квартире и послушать работу машин, чтобы убедиться в отсутствии шумовых помех. В любом случае, если вы все еще не уверены в уровне изоляции. Пригласите инженера-строителя, чтобы он изучил этот вопрос.

Причиной шума на первых этажах могут быть даже предприятия, расположенные в здании. Поэтому посещайте квартиру в разное время суток, следите за различными мероприятиями вблизи вашей квартиры, чтобы получить важную информацию о качестве жизни в квартире.

Влажность - герметизация влажных квартир также имеет большое значение. Наверху опасность заключается в том, что крыша не будет достаточно герметичной, а на первом этаже может возникнуть проблема, если в прилегающих к земле помещениях квартиры не будет проведена соответствующая герметизация. Если квартира новая, вы не сможете проверить этот момент, так как обнаружить заболоченные участки до начала дождей невозможно, но уже выяснить уровень герметизации крыши и первого этажа. Попросите продавца подтвердить это в письменном виде и свяжитесь с инженером-строителем, который является специалистом по герметизации и изоляции и не имеет отношения к сделке. Эксперт сможет дать вам наилучшие рекомендации по герметизации.

Защита квартиры - в здании с лестницей на крышу должны быть установлены защитные ставни или решетки на оконных проемах как на первом этаже, так и наверху. Если эти защитные приспособления не установлены, они уже должны быть установлены в качестве условия сделки.

На решетках убедитесь, что двери имеют двойной замок с засовами, вставленными в металлические домики в перемычке. Устанавливать такие двери должен подрядчик.

Продавец

Кто продает вам квартиру? Есть несколько вариантов: частная компания, государственная компания и правительственная компания. Частные и государственные компании строят квартиры, а также занимаются их продажей. Государственные компании обычно покупают квартиры у компаний-строителей и продают их.

Продавцом может быть и риелтор, который продает квартиру для компании, арендовавшей его услуги. Риэлтор продаст вам квартиру за брокерское вознаграждение, которое вы должны будете заплатить. Иногда компания также платит маклеру за его услуги.

Очень важно выяснить, кто проводит сделку, чтобы знать, будете ли вы также платить брокерскую комиссию по строительной сделке, но не только поэтому. Важно, чтобы вы знали продавца, чтобы не купить “кота в мешке”. Правило гласит: чем более известная или признанная компания обладает большей финансовой устойчивостью - тем надежнее покупатель. Именно поэтому государственные компании в этом отношении имеют приоритет перед частными.

Поэтому следует обратить внимание на то, является ли продавец конструктивной компанией или конструктивным подрядчиком, а также на то, является ли продавец брокером или государственной компанией. Также ставится точный диагноз:

- Если подрядчик, построивший квартиру, является и продавцом.

- Если продавец, будь то строительный подрядчик или нет, является только продавцом, чье строительство переходит к другому подрядчику.

Подрядчик

Кто является подрядчиком, построившим квартиру?

Существует несколько вариантов роли подрядчика в строительстве. Каждая роль обусловливает другое участие подрядчика в продаже. Варианты таковы:

- Один независимый строительный подрядчик.

- Количество незарегистрированных подрядчиков-партнеров.

- Количество подрядчиков в зарегистрированном партнерстве.

- Компания-подрядчик - частная или государственная.

Если конструктивный подрядчик незнаком, продавец должен выяснить, кто является застройщиком, и потребовать полную информацию о нем. Эта информация будет включать в себя сведения о других зданиях, которые он ранее построил, и уровень их строительства. Также следует выяснить, зарегистрирован ли подрядчик в качестве уполномоченного подрядчика в “Регистраторе подрядчиков” - учреждении, подчиняющемся Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства и удостоверяющем регистрацию подрядчиков в соответствии с установленными законом критериями.

Сравнение цен

Важно не только качество работы подрядчика. В проектах, где вы можете выбирать из нескольких подрядчиков, важно провести опрос между подрядчиками относительно цены квартир. Случалось, что жильцы покупали квартиры по более высокой цене у подрядчика, который считался хорошим и надежным, а задним числом выяснялось, что этот подрядчик передал работы другому подрядчику, который самостоятельно строит на том же объекте и продает те же квартиры значительно дешевле. В таких случаях, даже при передаче прав, покупатели причинили большое огорчение, они не могут получить компенсацию, так как договор не был превышен.

Совет: Покупатель должен быть знаком со строительством и продажей квартир: риелтор (если таковой имеется), продавец, застройщик, инженер-строитель, архитектор и контролер, отвечающий за строительство в соответствии с правилами, - все они влияют на уровень строительства квартиры и на ее покупку. Важно проверить их надежность и характер, а также рекомендуется сохранить их данные (имя, адрес, номер телефона). Эта информация будет иметь большое значение в случае возникновения каких-либо проблем. Быстрое выяснение, кто из занимающих эти должности ответственен за возникшую проблему, и решение ее в кратчайшие сроки - облегчит ее решение. Даже если проблема не будет решена и возникнут трудности, подробная информация о тех, кто участвует в строительстве, имеет большую ценность.

Состояние квартиры законное

Вы покупаете не только квартиру; в сделку купли-продажи входит и земля. С точки зрения регистрации возможны некоторые ситуации с землей и квартирой. Узнайте об этом сейчас, до заключения сделки.

Кто владеет землей?

Чтобы узнать, в каком состоянии находится регистрация земли, проверьте название квартиры в Tabu. В большинстве случаев квартира зарегистрирована на продавца или подрядчика. Табу определяет, кто является законным владельцем земли. Информация об этом сосредоточена на регистрационной странице, также известной как “формуляр”, а ее копию можно получить за небольшую плату, обратившись в Земельный кадастр, расположенный в каждом городе.

Основная информация о квартире

На странице регистрации есть информация не только о личности владельца, но и очень важные детали о состоянии квартиры с юридической точки зрения: то есть записаны залоги, взыскания и предупреждения. Эту информацию необходимо выяснить заранее, чтобы не столкнуться с трудностями при переводе квартиры в Табу от вашего имени. Бывают случаи, когда земля зарегистрирована на имя того, кто продал ее подрядчику или продавцу. С этой ситуацией нужно быть осторожным, потому что первый продавец, продавший землю подрядчику или продавцу квартиры, может быть призван перевезти квартиру в Табу от вашего имени, и неизвестно, какие требования он решит потребовать от вас в силу такого властного положения, как обязательное условие для переезда. Поэтому стоит проверить все возможные риски и, конечно же, выдержать характер первого продавца и всех остальных участников сделки. Проверку должен провести ваш адвокат.

Режим табу

Если вы в принципе решили, что заинтересованы в покупке квартиры, проверьте статус табу у юриста. Скорее всего, вы не знаете различных понятий, перечисленных в Tabu, поэтому вам стоит получить разъяснения от юриста. Если возникнут проблемы с оформлением квартиры, поделитесь с ним своими соображениями по поводу продолжения сделки и выслушайте его совет, ведь он знает все проблемы и риски, и его совет очень важен.

Предупреждение Передача в Табу - это юридический процесс, который начинается с момента покупки квартиры. Однако имейте в виду, что если вы покупаете новую квартиру в здании, находящемся на стадии строительства, то передача в Табу будет невозможна до завершения этапа скелета здания, то есть этапа возведения фундамента, колонн, стен и перекрытий здания. До этого этапа можно и даже допустимо согласиться на предупредительную записку, которая означает, что квартира будет передана в табу в полном объеме по завершении заключительного этапа строительства скелета.

Вы можете обнаружить, что уже получали предупредительные записки. Необходимо проверить правообладателей на землю и выяснить характер этих прав, в отношении которых были зарегистрированы предупредительные записки.

Кабала и лишение прав собственности

Бывают случаи, когда земля, на которой будет построена квартира, закабалена или искривлена в пользу банка или в пользу частного лица. Это связано с обязательствами подрядчика или землевладельца. Земля находится в рабстве или искривлена до тех пор, пока долги не будут погашены. Сделка может быть продолжена и в этой щекотливой ситуации, но при этом необходимо соблюдать особую осторожность. Выясните источник долга. Эта информация поможет вашему адвокату решить, есть ли риск в сделке или нет. В любом случае, если продавец - подрядчик или частный землевладелец, его финансовое положение, скорее всего, будет туманным, и это обязательно должно повлиять на ваше решение об отмене сделки.

Если вы все же пришли к выводу, что никаких опасений по поводу сделки нет, важно, чтобы вы знали, что процесс покупки будет продолжаться, естественно, дольше обычного и зависеть от многих факторов, в том числе от удлинения сроков строительства.

Совет: Что касается залогов и предупредительных записок, то вы можете вздохнуть с облегчением, если это сделано только в интересах других жильцов, которые приобрели квартиры в этом доме. Но необходимо тщательно проверять случаи обращения взыскания на имущество, а также залоговые обязательства и предупредительные записки, которые не в пользу жильцов.

Из книги “Покупка квартиры - полное руководство по покупке квартиры”

Доктор Инге Абрахам Бен Эзра