Avant de décider d'acheter un appartement - Guide de l'achat d'un appartement

La décision d'acheter un appartement s'accompagne de nombreuses délibérations. De nombreuses études sur la faisabilité de la location d'un appartement dans le pays par rapport à l'achat d'un appartement en hausse, qui, contrairement à de nombreux pays, en Israël est plus lucratif d'acheter un appartement que de louer. Les raisons sont claires : même si le passif lié à l'achat de l'appartement est élevé, vous finirez par avoir votre propre propriété, après les nombreux harcèlements et les paiements hypothécaires. Après avoir réfléchi et être arrivé à la conclusion que vous voulez acheter un appartement, vous êtes confronté à un certain nombre de décisions difficiles, que vous finissez par choisir l'appartement qui correspond le mieux à vos besoins, et non moins important - qui correspond à votre capacité.Choisir l'environnement dans lequel on veut vivre.L'environnement dans lequel vous choisissez de vivre aura un impact important sur votre qualité de vie. Vous envisagerez probablement la possibilité de vivre dans une maison spacieuse, mais vous devrez alors vous éloigner de votre lieu de travail. Vous devrez également vous demander si vous souhaitez vivre dans une petite ville ou une localité.

La décision doit être prise maintenant, avant que vous ne commenciez à débattre des détails de l'appartement. Emmenez votre famille visiter des projets de construction et des quartiers résidentiels que vous ne connaissiez pas jusqu'à présent. Consultez des amis, vérifiez les annonces publiées dans les différents journaux et médias. Tenez également compte des besoins des enfants. Vérifiez également la question de la mobilité : les lignes de bus et peut-être la possibilité d'acheter une autre voiture.

Choix de l'appartement.

Vous avez décidé de l'environnement dans lequel vous souhaitez vivre. Vous avez également cherché le quartier que vous préférez et vous verrez qu'un appartement vous conviendra parfaitement. Le moment est venu de faire quelques recherches : prenez le temps de vérifier l'emplacement de l'appartement dans le quartier et dans l'immeuble. Vérifiez rapidement qui est le vendeur de l'appartement, qui sont les architectes qui l'ont conçu et qui est l'entrepreneur.

Vérifier les plans d'avenir de la région.

Tout d'abord, vérifiez l'environnement immédiat de l'appartement de votre choix. Faites plusieurs randonnées à différents moments de la journée à proximité de l'endroit où il est situé. Si l'ossature de l'immeuble est déjà prête ou si l'immeuble est déjà construit, regardez par toutes les fenêtres de l'appartement et examinez les alentours de l'immeuble : si une école se trouve à proximité de l'appartement, ou si un immeuble de plusieurs étages se trouve à proximité de l'immeuble où se trouve l'appartement. S'il y a un terrain vague près de l'appartement, vérifiez sa désignation. Si un jardin public y est aménagé, votre plaisir est garanti, mais si vous y construisez un grand centre commercial et de loisirs, vous risquez de ne pas y trouver votre compte. Il est donc utile, à ce stade précoce, de prendre contact avec le bureau du comité local d'urbanisme et de construction, qui se trouve dans chaque collectivité locale, et d'examiner les plans actuels de la zone et, surtout, les plans futurs. Vous pouvez vous renseigner vous-même, mais si vous craignez de ne pas comprendre les plans, contactez un architecte ou un ingénieur en bâtiment qui connaît bien ces plans et demandez-lui de les vérifier avec vous.

L'état de l'appartement en fonction de sa situation dans l'immeuble.

Le choix de l'emplacement de l'appartement dans l'immeuble aura une incidence sur le confort de votre résidence. L'avantage de l'appartement situé au premier étage est, bien sûr, qu'il est facile d'accès, mais la proximité de la rue est un inconvénient. Si vous choisissez un appartement en hauteur dans un immeuble à plusieurs étages, assurez-vous qu'il y a un ascenseur dans l'immeuble. Vérifiez le degré d'intimité de l'appartement. Vérifiez également la proximité de l'appartement par rapport à l'immeuble voisin ; s'il est trop proche, vous risquez d'être gêné. D'autres détails sont importants concernant l'emplacement de l'appartement. Les nuisances sonores, les problèmes d'humidité et la protection sont quelques-uns des points importants à prendre en compte :

Nuisances sonores - Ces nuisances sont liées à l'emplacement de l'appartement dans l'immeuble. Si l'appartement de votre choix est situé au rez-de-chaussée ou au premier étage d'un immeuble à plusieurs étages, il est probable que les salles des machines et les pompes se trouvent à proximité. Ces machines causent des nuisances sonores aux appartements voisins et il est nécessaire de vérifier l'isolation de ces locaux. Si la structure n'est pas encore érigée, vous pouvez vérifier ce détail à l'aide des plans fournis par le vendeur ou l'entrepreneur. Veillez à ce que l'installation d'isolation soit consignée dans les conditions de la transaction de vente.

Si le bâtiment existe déjà, demandez à être présent dans l'appartement et à entendre le fonctionnement des machines, afin de vous assurer qu'il n'y a pas de nuisance sonore. Quoi qu'il en soit, si vous n'êtes toujours pas sûr du niveau d'isolation, invitez un ingénieur en bâtiment à se pencher sur la question. Invitez un ingénieur en bâtiment à se pencher sur la question.

Les nuisances sonores au premier étage peuvent même être causées par des entreprises situées dans l'immeuble. Visitez donc l'appartement à différents moments de la journée, suivez les différentes activités à proximité de votre appartement pour obtenir des informations essentielles sur la qualité de vie dans l'appartement.

Humidité - L'étanchéité des appartements humides est également d'une grande importance. À l'étage, le risque est que le toit ne soit pas suffisamment étanche, et le rez-de-chaussée peut poser un problème si aucune étanchéité appropriée n'est réalisée dans les parties de l'appartement adjacentes au sol. Si l'appartement est neuf, vous ne pourrez pas vérifier ce point car il n'est pas possible de détecter les zones humides avant les pluies, mais le niveau d'étanchéité du toit et du rez-de-chaussée a déjà été vérifié. Demandez au vendeur de vous le confirmer par écrit et contactez l'ingénieur en bâtiment spécialiste de l'étanchéité et de l'isolation qui n'est pas lié à la transaction. L'expert peut vous conseiller au mieux en matière d'étanchéité.

Protection de l'appartement - Dans un immeuble qui comporte des escaliers menant au toit, les ouvertures des fenêtres doivent être munies de volets ou de barreaux de protection, tant au premier étage qu'à l'étage supérieur. Si ces protections n'étaient pas installées, elles seraient déjà exigées comme condition de la transaction.

En ce qui concerne les barreaux, il faut s'assurer que les portes sont équipées d'une double serrure avec des aiguilles insérées dans les maisons métalliques du linteau. L'entrepreneur doit installer de telles portes.

Le vendeur

Qui vous vend l'appartement ? Il existe plusieurs options : entreprise privée, entreprise publique et entreprise publique. Les entreprises privées et publiques construisent les appartements et les vendent également. Les entreprises publiques achètent généralement des appartements aux entreprises de construction et les vendent.

Le vendeur peut également être un agent immobilier qui vend l'appartement pour le compte de la société qui a loué ses services. L'agent immobilier vous vendra l'appartement moyennant des frais de courtage que vous devrez payer. Parfois, l'entreprise paie également le courtier pour ses services.

Il est très important de savoir qui s'occupe de la transaction, de savoir si vous allez également payer des frais de courtage dans le cadre de l'opération de construction, mais pas seulement. Il est important que vous connaissiez le vendeur afin de ne pas acheter un “chat dans le sac”. La règle veut que plus l'entreprise est reconnue ou plus elle a de solidité financière, plus l'acheteur est en sécurité. C'est pourquoi les entreprises publiques ont la priorité sur les entreprises privées à cet égard.

Il convient donc de noter si le vendeur est l'entreprise constructive ou l'entrepreneur constructif, ou si le vendeur est un courtier ou une entreprise publique. Il faut également établir un diagnostic précis :

- Si l'entrepreneur qui a construit l'appartement est également le vendeur.

- Si le vendeur, qu'il soit ou non entrepreneur, n'est que le vendeur, dont la construction est confiée à un autre entrepreneur.

Le contractant

Qui est l'entrepreneur qui a construit l'appartement ?

Il existe plusieurs options pour le rôle de l'entrepreneur dans la construction. Chaque rôle a une incidence sur l'implication de l'entrepreneur dans la vente. Les options sont les suivantes :

- Entrepreneur en bâtiment unique et indépendant.

- Nombre de contractants partenaires non enregistrés.

- Nombre de contractants dans un partenariat enregistré.

- Société contractante - privée ou publique.

Si le maître d'œuvre n'est pas connu, le vendeur doit se renseigner sur l'identité du constructeur et exiger des informations complètes à son sujet. Ces informations comprendront des détails sur les autres bâtiments qu'il a déjà construits et leur niveau de construction. Il convient également de vérifier si l'entrepreneur est enregistré en tant qu'entrepreneur autorisé auprès du “Contractor Registrar”, une institution dépendant du ministère de la construction et du logement et certifiant l'enregistrement des entrepreneurs selon les critères fixés par la loi.

Comparaison des prix

La qualité du travail de l'entrepreneur n'est pas la seule à être importante. Dans les projets où vous avez le choix entre plusieurs entrepreneurs, il est important de faire une enquête entre les entrepreneurs concernant le prix des appartements. Il est arrivé que des locataires achètent des appartements plus chers auprès d'un entrepreneur considéré comme bon et fiable, et que l'on s'aperçoive rétrospectivement que cet entrepreneur avait confié le travail à un autre entrepreneur qui construit indépendamment sur le même site et vend les mêmes appartements à des prix nettement inférieurs. Dans de tels cas, même dans le cadre du transfert de droits, les acheteurs ont causé beaucoup de soucis, mais ils ne peuvent pas être dédommagés parce que l'accord n'a pas été dépassé.

Conseil : l'acheteur doit être au courant de la construction et de la vente des appartements : l'agent immobilier (le cas échéant), le vendeur, le constructeur, l'ingénieur en bâtiment, l'architecte et le superviseur responsable de la construction conformément à la réglementation - tous ont un impact sur le niveau de construction de l'appartement et sur l'achat. Il est important de vérifier leur fiabilité et leur nature, et il est également recommandé de conserver leurs coordonnées (nom, adresse, numéro de téléphone). Ces informations seront très utiles en cas de problème. Une enquête rapide sur la personne qui occupe ces postes et qui est responsable du problème, et le fait de s'en occuper dès que possible, facilitera la résolution du problème. Même si le problème n'est pas résolu et que des difficultés surgissent, les informations sur les personnes impliquées dans la construction sont d'une grande utilité.

L'état de l'appartement est légal

Vous n'achetez pas seulement un appartement ; le contrat d'achat comprend également le terrain. En termes d'enregistrement, il existe plusieurs situations possibles pour le terrain et l'appartement. Renseignez-vous avant de conclure la transaction.

Qui est propriétaire du terrain ?

Pour connaître l'état d'enregistrement du terrain, vérifiez le nom de l'appartement à Tabu. Dans la plupart des cas, l'appartement est enregistré auprès du vendeur ou de l'entrepreneur. L'inscription au tabou détermine qui sont les propriétaires légaux du terrain. Les informations à ce sujet sont concentrées sur une page d'enregistrement également connue sous le nom de “formulé”, et sa copie peut être obtenue pour une somme modique en contactant le Registre foncier, situé dans chaque ville.

Informations essentielles sur l'appartement

La page d'enregistrement contient non seulement des informations sur l'identité du propriétaire, mais aussi des détails très importants sur l'état juridique de l'appartement : c'est-à-dire que les privilèges, les saisies et les avertissements sont enregistrés. Ces informations doivent être vérifiées à l'avance afin de ne pas rencontrer de difficultés lors du déménagement de l'appartement à Tabu en votre nom. Il arrive que le terrain soit enregistré au nom de la personne qui l'a vendu à l'entrepreneur ou au vendeur. Dans ce cas, soyez prudent, car le premier vendeur, qui a vendu le terrain à l'entrepreneur ou au vendeur de l'appartement, peut être censé déménager l'appartement en votre nom à Tabu, et on ne sait pas quelles conditions il décidera d'exiger de vous en raison de cette position de pouvoir, comme condition préalable au transfert. Il convient donc de vérifier tous les risques possibles et, bien entendu, de s'assurer de la nature du premier vendeur et de toutes les autres personnes impliquées. Votre avocat devrait faire le test.

Mode tabou

Si vous avez pris la décision de principe d'acheter l'appartement, vérifiez le statut tabou avec un avocat. Vous ne connaissez probablement pas les différents concepts énumérés dans la rubrique "tabou", c'est pourquoi vous devriez obtenir des explications de la part de l'avocat. Si l'enregistrement de l'appartement pose des problèmes, faites-lui part de vos délibérations sur la poursuite de l'opération et écoutez son avis, car il connaît les problèmes et les risques, et son avis est très important.

Note d'avertissement Le transfert en Tabu est un processus juridique qui commence avec l'achat de l'appartement. Cependant, si vous achetez un appartement neuf dans un immeuble en construction, le transfert en tabou ne sera pas possible avant que la phase de l'ossature de l'immeuble ne soit achevée, c'est-à-dire la phase des fondations, des colonnes, des murs et des plafonds de l'immeuble. Jusqu'à ce stade, il est possible, et même acceptable, de se contenter d'une note d'avertissement, ce qui signifie que l'appartement sera livré en tabou dans son intégralité à l'achèvement de la phase finale de l'ossature.

Il se peut que vous ayez déjà reçu des notes d'avertissement. Il convient d'examiner les détenteurs de droits sur le terrain et la nature de ces droits, pour lesquels les notes d'avertissement ont été enregistrées.

Servitude et saisies

Il arrive que le terrain sur lequel l'appartement sera construit soit asservi ou courbé en faveur d'une banque ou d'une partie privée. Cela est dû aux obligations de l'entrepreneur ou du propriétaire foncier. Le terrain est asservi ou courbé jusqu'à ce que les dettes soient réglées. L'accord peut également être maintenu dans cette situation délicate, mais il convient de faire preuve d'une grande prudence. Renseignez-vous sur l'origine de la dette. Cette information aidera votre avocat à décider si la transaction présente un risque ou non. En tout état de cause, si le vendeur est un entrepreneur ou un propriétaire privé, sa situation financière risque d'être floue, ce qui devrait certainement influer sur votre décision d'annuler la transaction.

Si vous êtes néanmoins parvenu à la conclusion qu'il n'y a pas d'inquiétude concernant la transaction, il est important que vous sachiez que le processus d'achat se poursuivra, naturellement, plus longtemps que d'habitude et dépendra de nombreux facteurs, y compris l'allongement de la durée de la construction.

Conseil : en ce qui concerne les privilèges et les avertissements, vous pouvez pousser un soupir de soulagement s'ils ne sont faits qu'au profit d'autres locataires qui ont acheté des appartements dans l'immeuble. Mais les saisies ainsi que les privilèges et les avis de mise en garde qui ne sont pas en faveur des occupants doivent être soigneusement vérifiés.

Extrait du livre “Acheter un appartement - Le guide complet de l'achat d'un appartement”.”

Inge Abraham Ben Ezra