Guide d'achat Appartement neuf - Ce qu'il faut savoir !

Guide de l'acheteur d'un appartement neuf auprès d'un entrepreneur L'achat d'un nouvel appartement est généralement l'opération la plus importante dans la vie de chacun, dans laquelle vous, l'acheteur de l'appartement, investissez la majeure partie de votre argent. Un jugement approfondi et un examen minutieux avant l'achat peuvent vous épargner des surprises et des chagrins. Ce guide n'a pas la prétention de remplacer les professionnels, ni de donner toutes les réponses, mais il vous aidera à franchir les premières étapes de l'achat d'un appartement.

Note : Chaque fois que son visage apparaît dans une langue masculine, il se réfère également à une langue féminine.

N'achetez votre appartement qu'auprès d'un entrepreneur enregistré dans le registre des entrepreneurs.
Demandez à l'entrepreneur de vous présenter immédiatement, au début des négociations, la “licence d'entrepreneur” pour l'année en cours et assurez-vous que la licence est valide. La licence contient la classification professionnelle de l'entrepreneur - qui détermine les branches dans lesquelles l'entrepreneur peut s'engager - et sa classification financière - qui détermine dans quelle mesure il est autorisé à effectuer des travaux. Assurez-vous que les activités de construction de l'entrepreneur relèvent de sa classification professionnelle et financière. Consultez un exemple de licence d'entrepreneur pour visiter les maisons que cet entrepreneur a déjà construites, parler aux locataires, vérifier le niveau de finition et l'attribution de l'entrepreneur à ses passe-temps. La situation financière de l'entrepreneur doit être vérifiée, si possible.

Propriété foncière, permis de construire et fiscalité
S'assurer que le terrain sur lequel le bâtiment est construit appartient à l'entrepreneur ou qu'il dispose d'un droit adéquat (droit de bail à long terme, etc.) et que le terrain n'est pas grevé de privilèges, de saisies, etc : Examen du libellé de l'enregistrement au registre foncier, en spécifiant un numéro d'îlot et une parcelle. Vérification des documents de propriété de la société lors de l'achat d'un appartement dans une société de crédit foncier.

Si le terrain appartient à l'administration foncière israélienne, vérifiez s'il a été cédé. Si ce n'est pas le cas, vous devrez peut-être payer ultérieurement des frais de remise, de bail et de consentement, qui peuvent atteindre des montants élevés.

S'il s'agit d'une “transaction combinée”, c'est-à-dire lorsqu'un propriétaire foncier vend à un entrepreneur une partie du terrain et reçoit en retour une partie des appartements de l'immeuble à construire, vous devez vérifier : La note d'avertissement de l'entrepreneur figure-t-elle sur le terrain ? L'acheteur pourra-t-il enregistrer une “note d'avertissement” sur le terrain et quelles sont les conditions de la transaction entre l'entrepreneur et le propriétaire foncier ?.

R. Veuillez noter que l'appartement que vous achetez sera dûment construit et que vous ne serez pas assigné à l'un des propriétaires du lot.
B. S'assurer que l'entrepreneur dispose d'un permis de construire approprié délivré par les autorités locales.
troisièmement, ne pas acheter un appartement dans un immeuble pour lequel le permis de construire n'a pas encore été légalement délivré.
D. Vérifier si l'entrepreneur a reçu l'approbation préalable de la Commission de l'impôt sur le revenu et de l'impôt foncier,
Pour ne pas vous avoir empêché d'enregistrer votre appartement à votre nom au registre foncier (en raison des obligations de l'entrepreneur).

Se souvenir des choses
Ne vous empressez pas de vous souvenir de choses que vous pourriez regretter par la suite. Sachez que le fait de se souvenir d'une chose légalement signée comme lui constitue un contrat pour tout, et que son annulation par vous peut entraîner des difficultés - par exemple l'obligation de verser au contractant une indemnité de départ. En outre, la signature d'un tel document vous lie contractuellement, ce qui réduit vos possibilités de négociation en ce qui concerne les termes du contrat.

Les documents joints au contrat
Conformément à la loi sur la vente (appartements) - 1973 - Le contractant doit joindre au contrat d'achat : les spécifications techniques de l'appartement, conformément au libellé de la vente d'appartements (formulaire de spécification) “D - 1974 plan de l'appartement. Plan des piliers, de l'étage type et de l'étage du toit. Plan du terrain tel que requis dans le plan de soumission de l'autorité locale. Lors de l'examen du plan, il est important de vérifier la situation de l'appartement dans l'immeuble, les directions de l'air, sa taille et l'aménagement intérieur et extérieur. Il est également conseillé de vérifier les risques écologiques et environnementaux à proximité de l'immeuble, tels que les bâtiments industriels, les routes à grande circulation, les installations d'ordures ménagères, les installations électriques, etc. Si vous achetez un appartement avec un jardin ou un toit adjacent, vérifiez que les zones attenantes à votre appartement ne disposent pas d'installations appartenant à d'autres locataires, telles que le jardin ou la chaudière et la plomberie du toit.

Avant de signer le contrat
Faites référence à votre domicile (et non aux bureaux de l'entrepreneur) dans le contrat que vous êtes censé signer. Demandez l'avis de professionnels en votre nom - avocat, ingénieur, architecte - pour tout ce qui est écrit dans le contrat et les spécifications techniques. Assurez-vous que toute “promesse”, “consentement” ou “entente” entre vous et l'entrepreneur figure dans un contrat écrit, clair et sans ambiguïté.

N'oubliez pas ! Il vous sera très difficile de prouver et de revendiquer des choses qui ont été dites oralement, si elles ne sont pas spécifiées dans le contrat. Ne signez pas de clause dans un contrat qui permette à l'entrepreneur de “modifier”, “rejeter”, “déterminer”, etc. Vérifiez que l'entrepreneur a rempli tous les détails du cahier des charges, de manière détaillée et précise.

Demandes de modification
Assurez-vous que le contrat comporte une clause vous permettant de demander à l'entrepreneur d'apporter des modifications et/ou des ajouts à l'appartement. Veillez à ce que les modifications soient effectuées par l'intermédiaire et sous la responsabilité de l'entrepreneur et non directement par les sous-traitants. Veillez à ce que toute demande de modification ou d'ajout à l'appartement soit formulée par écrit, dans l'annexe au contrat. Dans la mesure du possible, veillez à ce que la demande comprenne les prix, les dates d'exécution et la durée du retard dans la livraison de l'appartement, en raison de ces modifications (le cas échéant). Signez le contractant pour l'exemplaire que vous avez laissé. Déterminez à l'avance avec l'entrepreneur si vous devrez payer une commission pour l'installation d'accessoires que vous fournirez. Renseignez-vous sur le montant de la commission et sur le montant du crédit que vous recevrez pour les accessoires que vous avez abandonnés.

 Sujets de l'examen spécial du contrat de vente
Le prix de l'appartement indiqué dans le contrat de vente doit être définitif et inclure tous les montants liés au prix de l'appartement. Par conséquent, lorsque vous négociez l'achat d'un appartement avec un entrepreneur et avant de signer le contrat, il est conseillé de prendre note de la manière dont les points suivants (et d'autres) apparaissent dans le contrat afin d'éviter les surprises et les paiements supplémentaires sur le prix de l'appartement :

stationnement
Vérifiez si le prix de l'appartement spécifié dans le contrat inclut le prix du parking. Vérifiez si vous vendez un parking étroit et un parking couvert. Si le nombre de places de parking correspond au nombre d'appartements dans l'immeuble, l'entrepreneur peut exiger que vous achetiez une place de parking comme condition à la remise de la clé. Si le nombre de places de parking est inférieur au nombre d'appartements, l'entrepreneur peut vendre à certains locataires des places de parking adjacentes, tandis que les autres locataires renonceront à leur place de parking. Assurez-vous que la place de parking et l'emplacement de parking qui vous sont promis sont spécifiés dans le contrat.

Chauffe-eau solaire
En vertu des règles de conception et de construction, tout entrepreneur qui installe un système de chauffage de l'eau dans le bâtiment doit s'assurer qu'il s'agit d'un “système solaire“ parfait. Assurez-vous que l'entrepreneur s'est engagé à respecter les spécifications techniques afin d'installer un système parfait et non une simple ”préparation" à un système solaire.

Développement
“Les ”frais d'aménagement“ sont un concept très large et non défini, qui peut inclure les routes, les trottoirs, les jardins, les clôtures, etc. Vérifiez si les ”frais d'aménagement“ sont inclus dans le prix de l'appartement et ce qu'ils comprennent. Vérifiez si les ”frais d'aménagement” sont inclus dans le prix de l'appartement et ce qu'ils comprennent. Vérifiez également s'ils sont inclus ou non dans le prix et assurez-vous à l'avance et par écrit du montant exact du paiement pour les "frais d'aménagement".

Raccordement du bâtiment aux systèmes électriques, à l'eau, au gaz et au téléphone
Vérifiez si les frais de raccordement de l'immeuble et de l'appartement aux réseaux d'électricité, d'eau, de gaz et de téléphone sont inclus dans le prix de l'appartement indiqué dans le contrat. Veuillez noter que les frais de raccordement de votre appartement (c'est-à-dire l'eau, le gaz et l'électricité) ne s'appliquent pas à vous pour les raccordements de l'immeuble aux réseaux généraux.

Jardinage, antenne TV
Vérifiez si l'entrepreneur s'est engagé, dans le cadre du cahier des charges, à vous fournir un jardin, une antenne de télévision ou une connexion câblée parfaite, ou s'il s'est contenté de les “préparer”. Vérifiez les plans du jardin, les allées, l'irrigation, la végétation, etc. ainsi que le nombre de chaînes de l'antenne de télévision.

Taxe sur la valeur ajoutée
Vérifiez si le paiement de la taxe sur la valeur ajoutée est inclus dans le prix de l'appartement ou s'il devra être payé en plus du montant spécifié dans le contrat.

Biens communs
Vérifier quelles parties ont été retirées de la propriété commune et rattachées aux appartements de l'immeuble. Vérifiez comment la question de la propriété commune est réglée pour l'entrée du bâtiment, les entrepôts de stationnement, le toit et l'accès au toit et si l'entrepreneur se réserve des droits sur ces zones. Veuillez noter que l'entrepreneur (qui ne possède pas d'appartement dans l'immeuble) ou toute autre entité étrangère ne doit pas détenir de parties de la propriété commune lors de l'enregistrement du logement en tant que maison partagée.

Note d'avertissement
Vous devez insister auprès du vendeur pour qu'il n'inclue pas dans un contrat de provision une disposition qui vous empêche d'enregistrer une note d'avertissement même si on vous donne un autre coffre-fort (voir section 8). (Une telle disposition est une condition de privation et a été abrogée par la Cour suprême.

Retard de livraison
Assurez-vous que le contrat de vente prévoit une date fixe pour la livraison de l'appartement. Sachez qu'une clause d'un contrat qui permet de retarder de plus de deux mois la livraison de l'appartement sans raison valable est une clause de privation (selon un autre arrêt - trois mois). Veuillez noter si le contrat contient des clauses qui permettent au contractant de livrer l'appartement avec plusieurs mois de retard pour des raisons indépendantes du contractant. Dans l'affirmative, il convient de vérifier si un contrat de compensation approprié est prévu pour l'acheteur. Un dédommagement adéquat peut prendre la forme d'intérêts et de différences d'indexation sur les montants déjà versés à l'entrepreneur, ou au moins d'un loyer réaliste pour un appartement similaire.

Obtenir l'appartement
Évitez de signer une clause stipulant que la simple réception de l'appartement est la preuve que l'appartement est en bon état, complet et conforme au cahier des charges.

Enregistrement tabou
Le contractant est tenu de préciser dans le contrat la date à laquelle il doit procéder à l'enregistrement de la propriété de l'appartement à votre nom au registre foncier. Veillez à ce que le contrat ne contienne pas de clauses vagues à ce sujet, telles que l'enregistrement du tabou dans l'année qui suit l'enregistrement du logement en tant que logement partagé, ou dans l'année qui suit la séparation, etc. Notez si l'enregistrement du tabou entraîne des frais supplémentaires sur le prix de l'appartement spécifié dans le contrat. Il est souhaitable que votre calendrier de paiement pour l'entrepreneur ne soit pas seulement fixé “par année”, mais qu'il soit également lié à l'avancement de la construction. Si vous ne le faites pas, vous risquez de constater que vous avez déjà payé du prix de l'appartement, alors qu'il y a un décalage dans la construction et que la date de prise de possession de l'appartement est encore éloignée. Exemple d'échéancier de paiement en fonction de l'avancement des travaux, voir section 9.

Garantie d'investissement
Veuillez noter que tous les fonds que vous versez au titre de l'appartement construit ou à construire seront garantis conformément aux dispositions de la loi sur la vente (appartements) (investissement des acheteurs d'appartements) - 1974. Conformément à cette loi, le vendeur ne peut recevoir plus de 15% du prix de l'appartement à moins qu'il n'ait garanti votre investissement de l'une des manières suivantes :

vous donner une garantie bancaire pour garantir tous les fonds que vous avez versés, dans tous les cas où l'entrepreneur ne peut pas vous transférer la propriété ou un autre droit sur l'appartement comme convenu dans le contrat de vente - en raison d'une saisie imposée sur l'appartement ou le terrain sur lequel il est construit, ou en raison d'un ordre de réception des actifs, d'un ordre de dissolution ou de la nomination d'un administrateur judiciaire - émis à l'encontre du vendeur ou des propriétaires terriens.

S'assurer auprès d'une compagnie d'assurance reconnue en faveur des acquéreurs du logement pour garantir la restitution de tous les fonds versés aux frais de l'appartement, comme indiqué au paragraphe A ci-dessus. Veiller à ce que les primes d'assurance soient payées à l'avance.

de transformer l'appartement, ou une partie relative du terrain sur lequel il est construit, en une hypothèque de premier rang en votre faveur, afin d'assurer la restitution de tous les fonds comme indiqué au paragraphe 1 ci-dessus.

au registraire de l'appartement, ou d'une partie relative du terrain sur lequel il est construit, une mention d'avertissement au registre foncier, à condition qu'ils n'aient pas été inscrits pour le privilège, la saisie ou le droit d'un tiers prioritaire

Veuillez noter que la note d'avertissement prend effet immédiatement et qu'elle ne dépend pas de conditions supplémentaires, telles que l'avancement de la construction, la construction de la cloison, etc.

Transfert à votre nom de la propriété ou d'autres droits sur l'appartement ou sur une partie du terrain sur lequel il est construit, comme convenu dans le contrat de vente, lorsqu'ils sont libres de tout privilège ou de toute saisie d'un tiers.

Le moyen recommandé pour sécuriser l'investissement aujourd'hui est la garantie bancaire. Le libellé de la garantie bancaire doit être soigneusement vérifié avant la signature du contrat, de manière à ce que la garantie soit effectivement concluante, qu'elle garantisse les droits de l'acheteur de l'appartement et la valeur de son argent”

Paiement du coffre-fort : La loi ne détermine pas qui doit supporter les frais liés à la fourniture du coffre-fort. La question des frais fait l'objet d'une libre négociation entre vous et l'entrepreneur avant la signature du contrat.

Paiements en fonction de l'avancement des travaux
Sachez que, conformément à l'article 1 du Règlement sur les ventes (appartements) (garantie de l'investissement des acheteurs d'appartements) (paiement des étiquettes au prix de l'appartement) - 1975, si la garantie qui vous a été donnée ne prend pas la forme d'une garantie bancaire ou d'une police d'assurance (comme spécifié à l'article 8 (a) ou (b) ci-dessus), malgré les dates de paiement fixées dans le contrat d'achat, les dates de paiement prescrites par la loi seront, comme indiqué ci-dessous :

Avec la finition du plafond du plancher du pilier ou du plancher du premier étage lorsqu'il n'y a pas de plancher du pilier - ce taux inclut les frais à terme payés au moment de la signature du contrat - 40% du prix de l'appartement. Avec la finition de l'ossature du plancher dans lequel l'appartement est construit, y compris les cloisons intérieures et à l'exclusion des linteaux et des canalisations d'eau et d'électricité supplémentaire avec la finition du plâtre ou le remplacement du plâtre, comme décrit dans le cahier des charges. %Another 15% avec finition extérieure en plâtre ou revêtement extérieur. supplémentaire à la livraison de l'appartement conformément au contrat de vente.
N'oubliez pas ! Le non-respect des dispositions de l'article 8A Le vendeur constitue une infraction pénale et si vous êtes la partie lésée, vous avez le droit de déposer une plainte pénale auprès de la police israélienne pour cette infraction.

Assurer l'augmentation de la valeur de l'appartement
Veuillez noter que la loi sur la vente exige que l'investissement soit garanti à la valeur nominale (chic) et ne traite pas de la conservation de la valeur de l'investissement par le lien sûr avec l'indice ou la devise étrangère. Toutefois, vous avez le droit, en tant que partie aux négociations, d'insister pour que l'assurance qui vous est donnée soit liée à l'indice.

Paiements
Veuillez noter que tout paiement que vous effectuez aux frais de l'appartement - prix, modifications ou tout autre paiement - sera effectué par chèque (chic), et que vous recevrez un reçu pour chaque paiement, spécifiant le montant total payé et les détails du paiement.

Lors de la construction
Surveillez le rythme des travaux de l'entrepreneur et, en cas d'écart par rapport au rythme promis, envoyez-lui une lettre d'alerte par l'intermédiaire d'un avocat. Il est recommandé de faire vérifier l'appartement au moins une fois lors de la construction par un ingénieur expert, de préférence avant la pose du revêtement de sol. Ne pas négocier avec les sous-traitants afin de ne pas permettre à l'entrepreneur de se soustraire à ses responsabilités.

Prise en charge de la possession de l'appartement
Ne soyez pas pressé d'obtenir la possession de votre appartement, au point d'être imprudent. Veuillez noter que la prise de possession de l'appartement se fera de manière ordonnée, après avoir donné un préavis raisonnable. Il est conseillé de prendre possession de l'appartement après que l'entrepreneur a lavé le sol et nettoyé les sanitaires, afin que vous puissiez voir s'il y a des défauts. Veillez à inspecter minutieusement l'appartement avant d'en prendre possession, par vous-même ou par une force professionnelle agissant en votre nom - de préférence un ingénieur. Veillez à ce que le protocole de livraison soit clair et détaillé et qu'il précise tous les défauts constatés dans l'appartement (le cas échéant), ainsi que la manière dont ils seront réparés et les dates de réparation. Si vous constatez des défauts après avoir reçu l'appartement, contactez l'entrepreneur par écrit en précisant les détails des défauts. Il est d'usage qu'à la fin de la première année de résidence, l'entrepreneur remédie à tous les défauts, à l'exception de ceux qui doivent être éliminés d'urgence.

Ministère de la construction et du logement État d'Israël

Adresse : Gouvernement Kiryat, Jérusalem Est, 91180, tél. 02-5847305 Lettres à Lettres : A.D. 18110, Jérusalem, Fax. 02-5847301

Garantie des entrepreneurs

L'amendement à la loi sur la vente (appartements) d'août 1990, la responsabilité de l'entrepreneur est divisée en deux périodes :

A. La période d'inspection - qui commence lorsque l'appartement est mis à la disposition de l'acheteur et s'étend de un à sept ans. La nature du défaut comme suit :

(1) tuyauterie, y compris le système de chauffage et les gouttières - 2 ans ; (2) pénétration de l'humidité dans le toit, les murs et l'abri - trois ans ; (3) machines, moteurs et chaudières - trois ans ; (4) décollement des cages d'escalier dans les cages d'escalier - trois ans ; (5) décollement des sols au rez-de-chaussée - trois ans ; (6) Coucher de soleil sur les sols des parkings, des trottoirs, des allées dans la zone du bâtiment - trois ans ; (7) fissures traversant les murs et les plafonds - cinq ans ; (8) écaillage important des revêtements extérieurs - sept ans ; (9) toute autre anomalie, qui n'est pas une anomalie fondamentale - un an”.

B. Période de garantie - Période de trois ans commençant à la fin de la période de révision.

La différence entre les deux périodes est que pendant la période de révision, l'entrepreneur doit corriger le défaut à moins qu'il ne soit prouvé que le défaut a été causé par le propriétaire de l'appartement, alors que pendant la période de garantie, le devoir de preuve incombe à l'acheteur de l'appartement. Lorsque les locataires ne s'occupent pas de l'entretien de la propriété de l'entrepreneur, ils ne sont pas tenus de corriger les défauts qui sont apparus sous leur culpabilité.

Nous insistons sur le fait que, bien qu'il soit d'usage de remédier aux lacunes, à la fin de la première année, l'entrepreneur doit continuer à les traiter conformément à la loi, comme indiqué ci-dessus. Le contrat de vente ne peut pas annuler les exigences de la loi et raccourcir la période d'examen ou de garantie.

Droit de la protection des consommateurs

Le 1.8.81, la loi sur la protection des consommateurs, Tshma - 1981, est entrée en vigueur. Voici quelques articles de cette loi, qui ont également des implications pour les acheteurs de logement :

Section 2
“Ne rien faire - en acte ou par omission, par écrit ou oralement ou de toute autre manière - qui puisse induire un consommateur en erreur...”

Section 3
(A) “Ne fera pas un commerçant pour lier une profession, quoi que ce soit - dans un acte ou une omission, par écrit ou oralement ou de toute autre manière - qui exploite la faiblesse intellectuelle ou physique du consommateur. (B) ne fait rien - dans un acte ou une omission, par écrit ou oralement, ou de toute autre manière - qui exploite la détresse du consommateur, son ignorance ou l'effet déloyal qu'il subit, tout en liant un contrat dans des conditions inacceptables ou déraisonnables, ou en recevant une contrepartie supérieure à la contrepartie acceptable.

Malgré ce qui précède, vous devez savoir que le droit général des contrats part du principe que l'on sait et que l'on comprend ce que l'on signe, et que le contrat l'exige. Il est très difficile, et parfois impossible, d'annuler un contrat ou une condition d'un contrat pour cause de malentendu, de privation, etc. Les plaintes concernant des infractions aux dispositions de la loi sur la protection des consommateurs doivent être adressées au : Commissaire à la protection des consommateurs, 30 Agron Street, Jérusalem - 91000.

Enfin, les recommandations ci-dessus ne doivent pas imposer l'intégrité des entrepreneurs : Les recommandations ci-dessus ne doivent pas imposer l'intégrité des entrepreneurs. L'achat d'un appartement est une opération commerciale qui est effectuée volontairement par les deux parties. L'entrepreneur peut protéger ses affaires de la manière souhaitée et rentable, et vous avez pleinement le droit de faire valoir vos droits. Avec succès. Informations essentielles Plaintes contre les entrepreneurs

Dans le cadre de son rôle, l'entrepreneur traite les plaintes déposées contre des entrepreneurs enregistrés, sur des questions d'ingénierie - techniques telles que : défauts de construction, humidité, défaut d'achèvement des travaux ;

Et sur les questions de violation pratique du contrat, telles que : retard dans la livraison de l'appartement, défaut d'enregistrement dans le tabou, défaut d'exécution garantie par les spécifications techniques. Le greffier ne s'occupe pas des litiges et des réclamations financières entre un acheteur d'appartement et un entrepreneur.

Pour les formulaires de plainte et les pages d'information, veuillez contacter notre bureau à l'adresse suivante : Contractor Registrar, A.D. 18110 Jerusalem Zip Code 91180 Tel 02-5847143 Fax : 02-5847148 Les jours de l'A.G. de 10h00 à 12h00 le mercredi de 12h30 à 14h00:30 ou laisser un message sur le répondeur 02-5847847 fonctionnant 24 heures sur 24.

Commissaire général à la protection des consommateurs, ministère de l'industrie et du commerce, 30 rue Agron, Jérusalem 02-6220220

Autorité de protection des consommateurs, 03-6921111

Conseil israélien des consommateurs, 76e ZA, 03-5604671

Standards, Standard Notes of the Israeli Standards Institute, R.H. Lebanon (University) 42, Tel Aviv, Tel. 03-6465154

Shared Homes Association for Housing Culture, siège social, Lincoln St. 3 TA, 03-5631823