Гид покупателя новой квартиры - что нужно знать!

Руководство для покупателя новой квартиры от подрядчика Покупка новой квартиры - это, как правило, важная сделка в жизни каждого человека, в которую вы, покупатель квартиры, вкладываете большую часть своих денег. Глубокая оценка и тщательный анализ ситуации перед покупкой могут избавить вас от неожиданных потерь и огорчений. Это руководство не претендует на то, чтобы заменить профессионалов или дать исчерпывающие ответы, но оно поможет вам сделать первые шаги на пути к покупке квартиры.

Примечание: Там, где ее лицо появляется в мужском языке, оно также относится к женскому.

Приобретайте квартиру только у подрядчика, зарегистрированного в реестре подрядчиков
Попросите подрядчика предъявить вам сразу же, в начале переговоров “Лицензию подрядчика” на текущий год и убедитесь, что лицензия действительна. Лицензия содержит профессиональную классификацию подрядчика, которая определяет, какими отраслями он может заниматься, и его финансовую классификацию, которая определяет, в каком объеме ему разрешено выполнять работы. Убедитесь, что строительные операции подрядчика соответствуют его профессиональной и финансовой классификации, посмотрите пример лицензии подрядчика, посетите предыдущие дома, которые построил этот подрядчик, поговорите с жильцами, проверьте уровень отделки и отнесение подрядчика к его увлечениям. По возможности следует выяснить финансовое состояние подрядчика.

Право собственности на землю, разрешение на строительство и налогообложение
Убедитесь, что земля, на которой построено здание, находится в собственности подрядчика или что он имеет соответствующее право (право долгосрочной аренды и т. д.) и что на землю не наложены залоги, не обращено взыскание и т. д., путем: Изучение формулировки регистрации в Земельном кадастре с указанием номера квартала и участка. Проверка документов о собственности компании при покупке квартиры в ипотеку.

Если земля находится в собственности Управления земельных ресурсов Израиля, проверьте, не перешла ли она в собственность. Если нет - впоследствии от вас могут потребовать скидку, арендную плату и плату за согласие, которые могут достигать больших сумм.

Если речь идет о “комбинированной сделке”, то есть когда землевладелец продает подрядчику часть земли, а взамен получает часть квартир в строящемся здании, необходимо проверить: Имеется ли на участке предупредительная надпись подрядчика, сможет ли покупатель зарегистрировать “предупредительную надпись” на участке, и каковы условия сделки между подрядчиком и землевладельцем.

A. Пожалуйста, обратите внимание, что приобретаемая вами квартира будет построена в установленном порядке и не будет приписана ни к одному из владельцев лотов.
B. Убедитесь, что у подрядчика есть соответствующее разрешение на строительство, выданное местными властями.
В-третьих, не покупайте квартиру в здании, на которое еще не получено разрешение на строительство.
D. Проверьте, есть ли у подрядчика предварительное разрешение Комиссии по подоходному налогу и налогу на имущество,
За то, что не препятствует вам зарегистрировать квартиру на свое имя в земельном кадастре (из-за обязательств подрядчика)

Помните о вещах
Не спешите запоминать то, о чем потом можете пожалеть. Знайте, что подписанное на память юридически значимое дело выглядит как контракт на все случаи жизни, и его отмена с вашей стороны может вызвать трудности - например, необходимость выплатить подрядчику выходное пособие. Кроме того, подписание вещи на память связывает вас договорными узами, уменьшая ваши возможности торговаться в связи с условиями договора.

Документы, прилагаемые к договору
В соответствии с Законом о продаже (квартир) - 1973 - Исполнитель обязан приложить к договору купли-продажи: Технические характеристики квартиры, в соответствии с формулировкой продажи квартиры (Форма спецификации) “D - 1974 план квартиры. План колонного этажа, типового этажа и этажа крыши. План участка в соответствии с требованиями плана, представленного местными властями. При изучении плана важно проверить расположение квартиры в здании, направления воздушных потоков, ее размеры, внутреннюю и внешнюю планировку. Также рекомендуется проверить, нет ли вблизи здания экологических и природных угроз, таких как: промышленные здания, оживленные дороги, мусорные объекты, электрические установки и т.д. Если вы покупаете квартиру с прилегающим садом или крышей, проверьте, нет ли на прилегающей к вашей квартире территории объектов, принадлежащих другим жильцам, таких как сад или котельная и водопровод на крыше.

Перед подписанием контракта
В договоре, который вы должны подписать, ссылайтесь на свой дом (а не на офис подрядчика). Заручитесь мнением профессионалов от вашего имени - юриста, инженера, архитектора - по поводу всего, что написано в договоре и технических спецификациях. Убедитесь, что любое “обещание”, “согласие” или “понимание” между вами и подрядчиком зафиксировано в письменном, четком и недвусмысленном договоре.

Помните! Вам будет очень сложно доказывать и требовать то, что было сказано устно, если это не оговорено в договоре. Не подписывайте пункт договора, который позволяет подрядчику “изменять”, “отклонять”, “определять” и т. д. по своему усмотрению и без получения вашего согласия. Убедитесь, что подрядчик подробно и точно заполнил все детали в технических спецификациях.

Просьбы об изменениях
Убедитесь, что в договоре есть пункт, позволяющий вам попросить подрядчика внести изменения и/или дополнения в квартиру. Убедитесь, что изменения вносятся через подрядчика и под его ответственность, а не напрямую субподрядчиками. Убедитесь, что любой запрос на внесение изменений или дополнений в квартиру оформлен в письменном виде, в приложении к договору. По возможности - убедитесь, что в приложении указаны цены, сроки исполнения и продолжительность задержки сдачи квартиры в связи с этими изменениями (если таковые имеются). Распишитесь у подрядчика на оставленном экземпляре. Заранее выясните у подрядчика, придется ли вам платить комиссию за установку аксессуаров, которые вы предоставите. Выясните размер комиссии и сумму кредита, который вы получите за аксессуары, от которых вы отказались.

 Темы для специального рассмотрения в договоре купли-продажи
Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, должна быть окончательной, а также включать в себя все суммы, связанные с ценой квартиры. Поэтому, когда вы ведете переговоры с контрагентом о покупке квартиры, и перед подписанием договора рекомендуется обратить внимание на то, как указаны в договоре следующие (и другие) вопросы, чтобы избежать сюрпризов и дополнительных выплат по цене квартиры:

парковка
Проверьте, входит ли в стоимость квартиры, указанную в договоре, стоимость парковки. Проверьте, продается ли вам тесная парковка и крытая парковка. Если количество парковочных мест соответствует количеству квартир в доме, подрядчик может потребовать от вас приобрести парковочное место в качестве условия получения ключей. В случае если количество парковочных мест меньше количества квартир, подрядчик может продать некоторым жильцам смежные парковочные места, в то время как другие жильцы откажутся от парковочного места. Убедитесь, что парковочное место и обещанная вам парковка указаны в договоре.

Солнечный водонагреватель
Согласно правилам проектирования и строительства, любой подрядчик, устанавливающий систему водяного отопления в здании, должен убедиться, что это идеальная “солнечная система“. Убедитесь, что подрядчик выполнил техническое задание по установке идеальной системы, а не просто ”подготовился" к установке солнечной системы.

Разработка
“Расходы на развитие” - это очень широкое и неопределенное понятие, которое может включать в себя дорогу, тротуар, сад, заборы и т. д. Проверьте, включены ли “расходы на развитие” в стоимость квартиры и что они включают. А также включены и не включены в цену, и заранее и письменно уточните, какова будет точная сумма оплаты за “развитие””.

Подключение здания к электрическим системам, водопроводу, газу и телефону
Проверьте, включены ли расходы на подключение здания и квартиры к электрическим, водопроводным, газовым и телефонным сетям в стоимость квартиры, указанную в договоре. Обратите внимание, что расходы на подключение квартиры (т. е. воды, газа и электричества) не распространяются на подключение здания к общим сетям.

Садоводство, телевизионная антенна
Проверьте, взял ли подрядчик на себя обязательства по техническому заданию обеспечить вас садом, телевизионной антенной или идеальным кабельным соединением, или же он просто “готовится” к ним. Проверьте планы сада, дорожек, полива, растительности и т. д., а также количество каналов в телевизионной антенне.

Налог на добавленную стоимость
Проверьте, включена ли оплата налога на добавленную стоимость в стоимость квартиры или ее придется заплатить дополнительно к сумме, указанной в договоре.

Общая собственность
Проверьте, какие части были выведены из состава общего имущества и закреплены за квартирами в здании. Проверьте, как регулируется вопрос общего имущества - вход в здание, парковочные склады, крыша и доступ на крышу, и сохраняет ли подрядчик права на эти участки. Обратите внимание, что подрядчик (не владеющий квартирой в здании) или любое другое иностранное лицо не должны владеть частями общего имущества при регистрации дома в качестве общего жилья.

Внимание
Вы должны настоять на том, чтобы продавец не включал в договор положения, которые не позволят вам зарегистрировать предупредительную записку, даже если вам предоставят другой сейф. (См. раздел 8.) Такое положение является условием лишения прав и отменено Верховным судом.

Несвоевременная доставка
Убедитесь, что в договоре купли-продажи установлена одна дата передачи квартиры. Вы должны знать, что пункт договора, допускающий задержку передачи квартиры без уважительных причин более чем на два месяца, является деприватизационной оговоркой (согласно другому судебному решению - на три месяца). Обратите внимание, есть ли в договоре оговорки, позволяющие подрядчику сдавать квартиру с опозданием на несколько месяцев по причинам, не зависящим от подрядчика. Если да, то предусмотрена ли в договоре надлежащая компенсация для покупателя. Надлежащей компенсацией могут быть проценты и увязочная разница с уже выплаченными подрядчику суммами или хотя бы реальная арендная плата за аналогичную квартиру.

Получение квартиры
Избегайте подписания пункта о том, что само получение квартиры является доказательством того, что она находится в хорошем и полном состоянии и соответствует спецификации.

Табуированная регистрация
От подрядчика требуется указать в договоре дату, когда он должен завершить регистрацию права собственности на квартиру на ваше имя в Земельном кадастре. Убедитесь, что в договоре нет расплывчатых пунктов на эту тему, таких как - регистрация табу в течение года после регистрации жилья как совместного, или в течение года после раздела и т. д. Обратите внимание, влечет ли регистрация табу дополнительную плату к стоимости квартиры, указанной в договоре. Желательно, чтобы ваш график платежей подрядчику не только был установлен “по годам”, но и был связан с ходом строительства, что в противном случае вы можете обнаружить, что уже выплатили от стоимости квартиры, в то время как идет отставание в строительстве и дата сдачи владения в квартире еще далека. Пример графика платежей в зависимости от хода строительства смотрите в разделе 9.

Инвестиционная гарантия
Обратите внимание, что все средства, которые вы вносите за счет строящейся или планируемой к строительству квартиры, будут обеспечены в соответствии с положениями Закона о продаже (квартир) (Инвестиции покупателей квартир) - 1974. В соответствии с вышеуказанным законом, продавцу запрещено получать более 15% цены квартиры, если он не обеспечил ваши инвестиции одним из следующих способов:

Предоставить вам банковскую гарантию для обеспечения всех выплаченных вами средств в случае, если подрядчик не может передать вам право собственности или иное право на квартиру, оговоренное в договоре купли-продажи, - из-за обращения взыскания на квартиру или землю, на которой она строится, или из-за приказа о получении имущества, приказа о расторжении договора или назначения управляющего - изданного против продавца или владельцев земли.

Застрахуйте себя в признанной страховой компании в пользу покупателей жилья, чтобы гарантировать возврат всех средств, уплаченных за счет квартиры, как указано в пункте А выше. Убедитесь, что страховые взносы оплачены заранее.

Оформить квартиру или относительную часть земельного участка, на котором она строится, по первому ипотечному кредиту в вашу пользу, чтобы обеспечить возврат всех средств, указанных в пункте 1 выше.

Регистратор квартиры или относительной части земли, на которой она построена, предупредительную запись в земельном кадастре, если они не были зарегистрированы для залога, обращения взыскания или права третьего лица, имеющего приоритет

Обратите внимание, что предупреждение вступает в силу немедленно и не зависит от дополнительных условий, таких как ход строительства, возведение перегородок и т.д.

На ваше имя переходят права собственности или иные права на квартиру или часть земельного участка, на котором она строится, в соответствии с договором купли-продажи, когда они свободны от любого залога или обращения взыскания третьей стороны.

Рекомендуемым способом обеспечения инвестиций сегодня является банковская гарантия. Формулировка банковской гарантии должна быть тщательно проверена перед подписанием контракта, таким образом, чтобы гарантия была действительно убедительной, обеспечивала права покупателя квартиры и ценность его денег”.”

Оплата сейфа: Закон не определяет, кто должен нести расходы, связанные с предоставлением сейфа. Вопрос о расходах является предметом свободных переговоров между вами и подрядчиком до подписания договора.

Платежи в зависимости от хода строительства
Знайте, что в соответствии с Положением 1 Правил продажи (квартир) (Обеспечение инвестиций покупателей квартир) (Платежи по меткам в цене квартиры) - 1975, Если предоставленный вам залог не в виде банковской гарантии или страхового полиса (как указано в разделе 8 (a) или (b) выше, несмотря на даты платежей, установленные в договоре купли-продажи, даты платежей, предусмотренные законом, будут такими, как указано ниже:

С отделкой потолка колонного этажа или пола первого этажа при отсутствии колонного этажа - в эту ставку включены авансовые платежи, оплаченные при подписании договора - 40% от стоимости квартиры. С отделкой каркаса пола, в котором построена квартира, включая внутренние перегородки и исключая перемычки и трубопроводы водо- и электроснабжения дополнительно с отделкой штукатурки или заменой штукатурки, как описано в спецификации. %Aдополнительно 15% с наружной штукатурной отделкой или наружным покрытием. дополнительно при сдаче квартиры в соответствии с договором купли-продажи.
Помните! Несоблюдение положений статьи 8A Продавец является уголовным преступлением, и если вы являетесь пострадавшей стороной, вы имеете право подать уголовное заявление в полицию Израиля за это преступление.

Обеспечение повышения стоимости квартиры
Обратите внимание, что Закон о продаже требует, чтобы инвестиции были гарантированы в номинальной (шикарной) стоимости, и не обсуждает сохранение стоимости инвестиций за счет надежной привязки к индексу или иностранной валюте. Тем не менее, вы имеете полное право, как сторона переговоров, настаивать на том, чтобы предоставленные вам гарантии были привязаны к индексу.

Платежи
Пожалуйста, обратите внимание, что любой платеж, который вы вносите в счет стоимости квартиры, изменений или любой другой платеж - будет произведен чеком (шикарным), и что вы получите квитанцию на каждый платеж, указав полную сумму платежа и детали платежа.

При строительстве
Следите за темпами работы подрядчика, в случае отклонения от обещанных темпов отправьте подрядчику предупредительное письмо через юриста. Рекомендуется хотя бы раз проверить квартиру при строительстве инженером-экспертом, желательно перед укладкой пола. Не договаривайтесь с субподрядчиками, чтобы не позволить подрядчику уклониться от выполнения своих обязанностей.

Организовал получение права собственности на квартиру
Не стремитесь получить право собственности на квартиру - вплоть до безрассудства. Обратите внимание, что передача прав собственности на квартиру будет производиться в организованном порядке, после уведомления за разумное время. Желательно вступить во владение квартирой после мытья полов и чистки сантехники подрядчиком, чтобы вы могли убедиться в наличии дефектов. Обязательно тщательно осмотрите квартиру перед вступлением в права владения сами или с помощью профессиональной силы от вашего имени - предпочтительно инженера. Обеспечьте четкий и подробный протокол сдачи, в котором будут подробно описаны все недостатки, обнаруженные в квартире (если они будут обнаружены), а также способы их устранения и сроки ремонта. Если после приема квартиры вы обнаружите какие-либо недостатки, обратитесь к подрядчику в письменном виде с подробным описанием недостатков. Обычно в конце первого года проживания подрядчик устраняет все недостатки, за исключением тех, которые необходимо срочно устранить.

Министерство строительства и жилищного строительства Государства Израиль

Адрес: Правительство Кирьят, Восточный Иерусалим, 91180, тел. 02-5847305 Письма к письмам: 18110 г., Иерусалим, факс. 02-5847301

Гарантия подрядчика

В соответствии с поправкой к Закону о продаже (квартир) от августа 1990 года, ответственность подрядчика делится на два периода:

A. Период проверки - который начинается с момента предоставления квартиры в распоряжение покупателя и длится от одного до семи лет ООО. Характер дефекта следующим образом:

(1) трубопроводы, включая систему отопления и водостоки - 2 года; (2) проникновение влаги в крышу, стены и укрытия - три года; (3) машины, двигатели и котлы - три года; (4) отслоение лестничных площадок в лестничных клетках - три года; (5) закат полов на первом этаже - три года; (6) Закат полов на парковке, тротуарах, дорожках в зоне здания - три года; (7) Трещины, проходящие через стены и потолки - пять лет; (8) Значительные отслоения в наружных покрытиях - семь лет; (9) Любое другое несоответствие, которое не является фундаментальным несоответствием - один год”.

B. Гарантийный срок - трехлетний период, начинающийся в конце обзорного периода.

Разница между этими двумя периодами заключается в том, что в период проверки подрядчик обязан устранить недостаток, если не будет доказано, что недостаток возник по вине владельца квартиры, в то время как в гарантийный период обязанность доказывания лежит на покупателе квартиры. Когда арендаторы не заботятся о надлежащем содержании имущества подрядчика, они не обязаны исправлять недостатки, возникшие по их вине.

Подчеркнем, что, несмотря на обычную практику устранения недостатков, по истечении первого года подрядчик должен продолжать обращаться с ними в соответствии с законом, как указано выше. Договор купли-продажи не может отменить требования закона и сократить срок проверки или гарантийный срок.

Закон о защите прав потребителей

1.8.81 вступил в силу Закон о защите прав потребителей, Тшма - 1981. Вот некоторые разделы этого закона, которые также имеют значение для покупателей жилья:

Раздел 2
“Не делайте ничего такого - действием или бездействием, письменно, устно или любым другим способом, - что может ввести потребителя в заблуждение...”.”

Раздел3
(А) “Не будет делать дилер, чтобы связать занятие, ничего - в действии или бездействии, письменно или устно, или любым другим способом - который эксплуатирует интеллектуальную или физическую слабость потребителя. (B) не будет делать ничего - в действии или бездействии, письменно или устно, или любым другим способом, который эксплуатирует бедственное положение потребителя, его невежество или несправедливо воздействует на него, все, чтобы связать сделку на неприемлемых или неразумных условиях, или получить вознаграждение, превышающее приемлемое вознаграждение".

Несмотря на все вышесказанное, вы должны знать, что общее договорное право исходит из предположения, что человек знает и понимает, что он подписывает, и что от него требует договор. Очень трудно, а иногда и невозможно расторгнуть договор или условие договора на основании недопонимания, лишения и т. д. Жалобы на правонарушения, предусмотренные Законом о защите прав потребителей, следует направлять по адресу: Уполномоченный по защите прав потребителей, улица Агрон, 30, Иерусалим - 91000.

И наконец: Приведенные выше рекомендации не обязательно навязывать добросовестным подрядчикам. Покупка квартиры - это коммерческая операция, которая совершается добровольно обеими сторонами. Подрядчик может защищать свои дела так, как ему хочется и выгодно, а вы имеете полное право отстаивать свои права. Успешно. Основная информация Жалобы на подрядчиков

В рамках своей деятельности подрядчик рассматривает жалобы на зарегистрированных подрядчиков по инженерным вопросам - техническим, таким как: недостатки здания, сырость, невыполнение работ;

А также по вопросам практического нарушения договора, таким как: задержка сдачи квартиры, отсутствие регистрации в табу, невыполнение гарантированных технических условий. Регистратор не занимается рассмотрением споров и финансовых претензий между покупателем квартиры и подрядчиком.

За бланками жалоб и информацией обращайтесь в наш офис по адресу: Регистратор подрядчиков, А.Д. 18110 Иерусалим Почтовый индекс 91180 Тел 02-5847143 Факс: 02-5847148 В дни А.Г. с 10:00 до 12:00 Ср 12:30 до 14:00:30 или оставьте сообщение на автоответчике 02-5847847, работающем 24 часа в сутки.

Генеральный уполномоченный по защите прав потребителей, Министерство промышленности и торговли, ул. Агрон, 30, Иерусалим 02-6220220

Управление по защите прав потребителей, 03-6921111

Израильский совет по защите прав потребителей, 76-й ЗА, 03-5604671

Стандарты, Записки по стандартам Израильского института стандартов, Р.Х. Ливан (Университет) 42, Тель-Авив, тел. 03-6465154

Ассоциация жилищной культуры Shared Homes, главный офис, ул. Линкольна, 3 TA, 03-5631823