חדשות ועדכוני נדלן

כתבות, מאמרים ועדכונים חמים מתחום הנדלן

מיסוי מקרקעין – מס שבח , מס מכירה ומס רכישה

שלטונות המס בארץ מצאו שיטה לא רעה לגלגל קופה שמנה מעסקאות מקרקעין. תחום מיסוי המקרקעין מכניס לקופת המדינה מאות מליוני שקלים מידי שנה. כשסמי מוכר לסוסו דירה על שניהם נופל נטל המס. גובה המס בעסקאות מקרקעין יכול להגיע עד כדי מחצית משווי העסקה, אך עם תכנון מס נכון אפשר למזער את ההוצאות. אי לכך, חשוב להכיר את סוגי המס המוטלים על עסקאות מסוג זה.

מס שבח
מס שבח הוא מס המוטל על "שבח" שהוא רווח הוני שנצמח עקב "מכירה" של "זכות במקרקעין". המוכר הוא "החייב" במס השבח. במילים פשוטות – אדם קנה נכס שבמהלך השנים עלה ערכו והשתבח, ובא למוכרו, יהיה חייב במס שבח על השבחת הנכס, על כך שהפיק רווח ממכירתו.

המונח מכירת נכס מתייחס גם להענקת זכויות בנכס וויתור עליהן גם ללא תמורה כספית. לצורך החוק גם זכרון דברים תקף יכול להוות הוכחה למכירת הנכס.
מכירה של דירת מגורים יכולה להיות פטורה ממס שבח. בכל מקרה חשוב שאת עניין הפטור יסדיר אדם מוסמך אל מול הרשויות (עו"ד).

מוכר זכאי לקבל פטור בגין מכירת דירה בכפוף לקיום כל התנאים הבאים, הכוללים הגשת בקשת פטור במועד, הדירה הנמכרת עונה על הגדרת "דירת מגורים מזכה", המוכר והתא המשפחתי שלו מכרו את כל זכויותיהם בדירה, למוכר יש עילת פטור, לא חל אחד מהסייגים לפטור.
"דירת מגורים" תחשב ככזו שבנייתה נסתיימה, והיא פרטית ולא עסקית ומיועדת ומשמשת למגורים ושהיא אינה נחשבת למלאי עסקי. אם דירה זו שימשה בעיקר למגורים סביר שהמכירה תזוכה ממס שבח.

הזכאות לפטור מתשלום מס שבח מותנית בקיום אחד מהקריטריונים הבאים:

פטור ממכירה אחת ל-4 שנים

מוכר זכאי לפטור אם לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה המדוברת דירת מגורים אחרת בפטור כלשהו ממס שבח. פטורים מסוימים אינם מובאים בחשבון כגון מכירה כמתנה לילד או לבן זוג של נותן המתנה וכן בנסיבות מסוימות בעניינים הקשורים בירושה.
 מכירת דירה יחידה
מוכר זכאי לפטור כל עוד הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ושבמשך 18 חודשים שקדמו למכירה זו לא מכר דירה אחרת. נוסף על כך, בארבע השנים שקדמו למכירה זו לא היתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת וכן שהדירה הנמכרת אינה חלק מדירה שבבעלות המוכר פחות מ- 25% ממנה, וכן לא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1997.מכירת דירה שהתקבלה בירושה
במכירת דירת מגורים מזכה שנתקבלה בירושה ניתן פטור מיוחד המותנה בכך שהמוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצאו (כולל נכדים או נינים) או בן זוגו של הצאצא ושלפני פטירתו היה המוריש בעליה של דירת מגורים אחת בלבד ושהמוריש היה זכאי למכור את הדירה בפטור. הזכאות נבחנת ביום המכירה לוא ביום הפטירהפטור מיוחד
תושב ישראל זכאי לפטור חד פעמי מתשלום מס שבח בגין מכירת דירה נוספת בתנאי שמכר לפני יותר מ- 12 חודשים את נכסו ושרכש בשנה שלפני המכירה הנוכחית, או ירכוש שנה לאחריה דירה בישראל או באזור בסכום השווה לשלושה רבעים משווי שתי הדירות שמכר וששווי שתי הדירות הנמכרות אינו עולה על כ- 1.5 מיליון ש"ח. אם שווי שתי הדירות עלה על סכום זה, לא יינתן פטור לגבי הסכום שמעל התקרה. עלה שווי שתי הדירות על כ- 2.5 מיליון ש"ח לא יינתן פטור מלא או חלקי. בקיצור אם אתה עשיר – תשלם!למרות שאלו הם עיקרי הדברים כדאי לבחון כל עניין לגופו בעזרת עו"ד.מס מכירה
מס מכירה מחושב כאחוז מסויים משווי המכירה. מס זה גם הוא מוטל על המוכר. בד"כ מדובר בשיעור של כ- 2.5%. מס המכירה מוטל ללא קשר למס השבח גם אם נוצר הפסד בעסקה.
למרות השיעור הקבוע ישנם שני מקרים בהם שיעור המס מופחת ל- 0.8% – כאשר דירת המגורים שייכת למלאי עסקי ו/או כאשר מדובר במכירת "דירת מגורים מזכה"* בנסיבות מסויימות. *(ראו הגדרה לעיל) "שווי המכירה" הינו השווי ביום המכירה של הנכס כאשר מתחייב שיהיה נקי מכל חוב או שעבוד שנועד להבטיח חוב. "השווי" משקף לרוב את התמורה החוזית המוסכמת. עם זאת המינהל עשוי להעדיף את שווי השוק, אם הוא לא שוכנע כי התמורה נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין הצדדים, אז אל לכם להתחכם.מס רכישה
מס רכישה מוטל על הרוכש זכות במקרקעין עפ"י שיעור מס מדורג. במקרים מסוימים, כגון העברת נכס מקרקעין ללא תמורה בין קרובים ניתן להשיג הפחתה בתשלום המס.
גם כאן, ישנם פטורים שניתן לממש.

באופן עקרוני גובה המס מחושב באופן הבא:שווי המכירה מהווה את הבסיס שממנו נגזר סכום מס הרכישה לפי אחוזים משווי המכירה. ככלל שווי מכירה למס רכישה זהה לשווי שנקבע למס שבח (ללא ניכוי הוצאות).

ככלל מועדי תשלום המסים הנם ביום ביצוע העסקה אך ניתן להשיג דחייה.